Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracıların kiraladıkları taşınmaza yaptıkları ve sökülüp götürülmesi mümkün olmayan imalatların bedellerine ilişkin hukuki sınırları netleştirdi. Karara göre; kiracının evi veya iş yerini erken tahliye etmesi ya da sözleşmenin haklı/haksız feshedilmesi, masraf bedellerinin talep edilmesine engel teşkil etmiyor.
Fesih Nedeni Fark Etmiyor: Masraf Bedeli İstenebilir
Emsal nitelikteki kararda öne çıkan en kritik husus, sözleşmenin sona erme şekli oldu. Yargıtay;
“Kira sözleşmesinin feshinin haklı nedene dayalı olup olmaması, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin talep edilmesi yönünden sonucu etkili değildir. Sözleşmenin kiraya veren tarafından haklı nedenle feshedilmesi veya kiracının feshinin haksız olması, bu bedellerin ‘vekaletsiz iş görme’ hükümlerine göre talep edilmesini engellemez.”
diyerek fesih gerekçesi ne olursa olsun kiracının harcadığı emek ve paranın karşılığını arama hakkı olduğunu vurguladı.
Erken Tahliye Durumunda Kalan Süreyle Orantılı Ödeme
Sözleşmede “Yapılan masraflar mülk sahibine bırakılacaktır” veya “Kiraya verenden talep edilemez” şeklinde bir madde bulunsa dahi, erken tahliye halinde dengeler değişiyor.
Yargıtay, bu tür maddelerin tüm kira süresi için geçerli olduğunu belirterek, taşınmazın erken tahliye edilmesi durumunda, kiracının faydalanamadığı kalan süreyle orantılı olarak sökülüp götürülemeyen zorunlu ve faydalı imalat bedellerini mülk sahibinden isteyebileceğine hükmetti.
Masraf Bedeli ve Yıpranma Payı Nasıl Hesaplanacak?
Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, mülk sahibi tarafından benimsenen ve taşınmazda kalan imalatların değeri belirlenirken şu kriterler esas alınacak:
- Yıpranma Payı Düşülecek: İmalatların yapıldığı tarih itibarıyla değeri belirlenecek ve geçen süreye göre yıpranma payı düşülerek net bedel elde edilecek.
- Tarih İspatlanamazsa Ne Olacak? Eğer kiracı yapılan tadilat veya imalatın tam tarihini belgeleyemezse, söz konusu zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıç tarihinde yapıldığı kabul edilecek.
“Faydalı ve Zorunlu İmalat” Nedir?
- Zorunlu İmalatlar: Taşınmazın kullanılabilmesi veya korunması için yapılması kaçınılmaz olan harcamalardır (örn. tesisat tamiratı, çatı onarımı).
- Faydalı İmalatlar: Taşınmazın değerini, kullanım kolaylığını veya verimini artıran harcamalardır (örn. kombi takılması, mutfak dolaplarının yenilenmesi, cam balkon).
Uzmanlar, kiralık mülklerde yapılan tadilat ve imalatlara dair fatura ile belgelerin saklanmasının, olası hukuki uyuşmazlıklarda kiracılar için büyük önem taşıdığını belirtiyor.
(Esas No: 2026/1598 Karar No: 2026/3232)
