Türkiye’de son 10 yılda konut fiyatları 18 kat, kiralar ise 12 kat artarken, kiracı sayısı 24 milyona ulaştı. Aynı dönemde 6,9 milyon konut inşa edilirken, yalnızca 5,3 milyonu satılabildi. 1,6 milyon konutun elde kalması, sektördeki yapısal sorunların en belirgin yansıması olarak öne çıkıyor. Uzmanlara göre, konut piyasasındaki dengesizlik giderek derinleşiyor ve bu durum en çok büyükşehirleri etkiliyor.
Fahiş Maliyetler ve Ulaşılmaz Krediler Krizin Temel Nedeni
Barınma krizinin en büyük nedenleri arasında; inşaat maliyetlerinde yüzde 950’yi bulan artış, konut kredilerine erişimdeki zorluklar, yüksek faiz oranları, spekülatif yatırımlar ve enflasyondan korunma amacıyla yapılan alımlar öne çıkıyor. 2015 yılında 500 bin TL’ye alınabilen bir konut, 2025’te 9,5 milyon TL seviyelerine yükselmiş durumda.
Satılamayan Konutlar, Yanlış Lokasyon Tercihleri
Türkiye genelinde satılamayan konut stoku 2024 yılı itibarıyla 1,6 milyon adet düzeyine ulaştı. Bu konutların önemli kısmı yanlış lokasyonlarda, yanlış fiyat-segment uyumuyla üretildi. Özellikle İstanbul’da bu durum daha belirgin: Satılamayan konut oranı, Türkiye ortalamasının %25 üzerinde seyrediyor.
TÜİK verilerine göre, İnşaat Maliyet Endeksi son 10 yılda yaklaşık %950 arttı. Konut üreticileri artan maliyetleri fiyatlara yansıtırken, orta ve alt gelir grubunun konuta erişimi neredeyse imkânsız hale geldi.
Kiracılık Oranı Hızla Yükseliyor
Kendi evinde oturamayan vatandaş sayısı hızla artıyor. 24 milyonluk kiracı kitlesi, Türkiye’nin barınma krizini tüm açıklığıyla ortaya koyuyor. Ortalama konut metrekare fiyatı Türkiye genelinde 35 bin TL, İstanbul’da ise 59 bin 200 TL’ye kadar çıkmış durumda. Aynı şekilde, ortalama kira metrekare fiyatı Türkiye’de 230 TL, İstanbul’da ise 300 TL seviyesine ulaştı.
2026’ya Dikkat: Yeni Dalga Gelebilir
Tüm Emlak Danışmanları Birliği Genel Başkanı Hakan Akçam, 2025 yılı için fiyatlarda büyük sıçrama beklenmediğini, ancak 2026’da daha belirgin hareketlenmeler yaşanabileceğini ifade ediyor. Akçam’a göre, piyasada denge sağlanabilmesi için şu adımlar kritik öneme sahip:
- Sosyal konut projelerinin artırılması
- Düşük faizli konut kredileriyle alımın teşvik edilmesi
- Yatırım amaçlı değil, barınma ihtiyacına yönelik satış politikaları
- Büyükşehirlerden Anadolu’ya yönelimi artıracak uzaktan çalışma modelleri
Yorum: Piyasa Dengesi İçin Köklü Yapısal Reformlar Şart
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Serkan Bal ise, krizin sadece maliyet kaynaklı olmadığını belirtiyor. Bal’a göre; pandemi, depremler, enflasyonist ortam ve değişken faiz politikaları konutun yatırım aracı haline gelmesine neden oldu. Bu süreçte konut, artık temel bir ihtiyaçtan çok, enflasyondan korunma yöntemi olarak değerlendirilmeye başlandı.
