Aynı Mahallede Farklı Gerçekler
Bir mahallede 30 yıllık, yalıtımsız ve otoparksız dairelerin fiyatı ortalama 4 milyon TL seviyesindeyken; aynı bölgede yapılan modern, asansörlü ve yalıtımlı yeni konut projelerinde fiyatlar 15 milyon TL’den başlıyor.
Sorun, tam da bu noktada başlıyor: Karşısındaki eski bina, hiçbir yenileme veya değer artırıcı çalışma yapılmadan, yalnızca yeni projelerin etkisiyle fiyatını 12 milyon TL’ye yükseltiyor.
Uzmanlara göre bu tablo, piyasa mantığıyla bağdaşmıyor.
“Bir Malın Değeri, Özelliğiyle Ölçülür”
Emlak analistleri, bu durumu “balon değer artışı” olarak nitelendiriyor.
Bir mülkün gerçek değerinin; teknik özellikleri, enerji verimliliği, yapı güvenliği ve yaşam standartlarıyla belirlenmesi gerektiğine dikkat çekiliyor.
Ancak Türkiye’de birçok bölgede, özellikle büyük şehirlerde, eski binalar yeni projelerin gölgesinde kendini haksız biçimde pahalıya satma eğilimi gösteriyor. Bu durum, hem alıcıyı yanıltıyor hem de piyasanın doğal fiyat dengesini bozuyor.
Uzmanlardan Çözüm Önerisi: Bağımsız Ekspertiz Sistemi
Sektör temsilcileri, bu sorunun kalıcı şekilde çözülebilmesi için bağımsız ekspertiz değerleme sisteminin güçlendirilmesi gerektiğini vurguluyor.
Eski binaların, kendi teknik ve yapısal özelliklerine göre değerlendirilmesi, “yan sokaktaki yeni bina” üzerinden kıyas yapılmasının önüne geçebilir.
Bu sayede, gerçek piyasa değeri şeffaf bir biçimde belirlenebilir ve yatırımcı ile alıcı arasındaki güven yeniden tesis edilebilir.
Artış Sorun Değil, Mantıksız Artış Sorun
Sonuç olarak konut piyasasındaki sorun yalnızca fiyatların yükselmesi değil; fiyatların dayanıksız, mantıksız ve teknik gerekçeden yoksun biçimde artmasıdır.
Yeni binaların çevresinde oluşan bu “yansıma değer artışı”, piyasada geçici bir canlılık yaratsa da uzun vadede balon etkisi oluşturma riski taşıyor.
