Piyasayı yukarı çeken baskının hafiflemesinde ve kiralık-satılık arzının rahatlamasında öne çıkan temel dinamikler:
Demografik Baskı Hafifliyor: Tersine Göç Hız Kazandı
İçişleri Bakanlığı verilerine göre her gün yaklaşık 1.000 Suriyeli ülkesine dönüş yapıyor. Bu hareketlilik, özellikle büyükşehirlerde ve yoğun göç alan merkezlerde uzun süredir kiralık konut piyasasında suni bir yoğunluk oluşturan alt ve orta segment kiralık talebini doğrudan düşürüyor. Boşalan daireler piyasaya yeni arz olarak dönerken, kiralardaki tırmanışı dizginliyor.
Deprem Konutları Teslim Edildi, Büyükşehirler Rahatladı
6 Şubat felaketinin ardından diğer illere yönelmek zorunda kalan afetzedelerin önemli bir kısmı memleketlerine dönüyor. Bölgede inşası tamamlanan 455 bin deprem konutunun teslim edilmesi, afet bölgesinde barınma sorununu hızla çözüme kavuşturdu. Deprem illerinde kiralık daire fiyatları 5.000 TL sınırının altına inerken, Ankara, İstanbul ve Antalya gibi yoğun göç alan şehirlerin üzerindeki ani talep yükü de hissedilir derecede kalktı.
Kamudan Güçlü Arz Dalgası: TOKİ’den 500 Bin Yeni Konut
Fiyatların dengelenmesindeki en önemli sacayaklarından biri fiziksel arz artışı. Toplu Konut İdaresi (TOKİ), önümüzdeki üç yıl içerisinde teslim edilmek üzere 500 bin konutluk dev üretim programını sahaya sürüyor. Sisteme dahil olacak bu hacim, satılık konut piyasasında spekülatif fiyat artışlarının önüne set çekerken erişilebilir konut tabanını güçlendiriyor.
Öğrenci Talebi Özel Sektörün Üzerinden Çekildi
Üniversite açılış dönemlerinde kiralık piyasasını yukarı taşıyan mevsimsel öğrenci baskısı, Kredi ve Yurtlar Kurumu ile kamu yurtlarının kapasite ve imkan artışıyla minimum seviyeye indi. İstisnai durumlar hariç başvuruda bulunan neredeyse tüm öğrencilerin yurtlara yerleşebilmesi, kiralık ev talebini doğrudan zayıflatarak ev sahiplerinin fiyat kırma zorunluluğunu artırıyor.
Sosyolojik Dönüşüm: Düşen Evlilik Oranları ve Aile Yanı Yaşam
Toplumsal eğilimlerdeki değişim konut piyasasının geleneksel dinamiklerini de dönüştürüyor. Türkiye genelinde evlilik oranlarının düşüş göstermesi ve gençlerin daha uzun süre aileleriyle aynı çatı altında yaşamayı tercih etmesi, her yıl piyasaya eklenen “yeni hane” sayısını aşağı çekiyor. Yeni kurulan yuva sayısının azalması, hem satılık hem de kiralık konuttaki kemikleşmiş iç talebi törpülüyor.
Oyun Değiştirici Adım: “Kiralık Sosyal Konut” Modeli
Devlet, dar gelirli vatandaşların barınma hakkını güvenceye almak için kamu lojmanı mantığıyla kiralık sosyal konut hamlesini devreye sokuyor. İlk olarak İstanbul’da başlayıp etap etap tüm yurda yayılması hedeflenen bu projede, konutlar mülk edinilmek yerine TOKİ güvencesiyle uygun fiyatlarla doğrudan kiraya verilecek. Kamunun piyasaya regüle edici bir kiralayan olarak girmesi, özel sektör kira rayiçlerinin yukarı yönlü esnekliğini tamamen kırmış olacak.
Talep tarafını zayıflatan demografik ve sosyolojik unsurlar, kamunun devasa konut arzı ve doğrudan piyasayı regüle eden sosyal kiralama modelleriyle birleştiğinde; gayrimenkulün enflasyonun üzerinde prim yaptığı dönem sona eriyor. Konut ve kira piyasasında reel gerilemenin orta vadede dengeli bir fiyat zeminine oturması bekleniyor.
