Çoğu zaman, satıcının istediği "satış fiyatı" ile bankanın dayanak aldığı "ekspertiz değeri" arasındaki fark, profesyonel emlak danışmanları için yönetilmesi gereken en zorlu süreçlerden birine dönüşebilir.
Peki, bu rapor tam olarak nedir, konutun "gerçeğe uygun değeri" nasıl belirlenir ve emlak danışmanları bu süreci bir krize dönüşmeden nasıl yönetebilir?
Ekspertiz Raporu Neden Kredinin "Anahtarı" Konumunda?
Ekspertiz raporu, basit bir formaliteden çok daha fazlasıdır. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) yönetmelikleri uyarınca, bankalar verdikleri konut kredisinin teminatı olarak alacakları gayrimenkulün değerini bağımsız ve SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirmek zorundadır.
Bu raporun önemi şu noktada yatar: Banka, krediyi alıcının ödemeyi kabul ettiği "satış fiyatı" üzerinden değil, ekspertiz raporunda belirlenen "gerçeğe uygun değer" üzerinden hesaplar.
Danışmanlar İçin Kritik Fark:
Satış Fiyatı: 5.000.000 TL
Ekspertiz Değeri: 4.500.000 TL
Banka, %80 (Kredi Değer Oranı - LTV) kredi verecekse, hesabını 5 Milyon TL üzerinden yapıp 4 Milyon TL kredi vermez. Hesabı 4.5 Milyon TL üzerinden yapar ve 3.6 Milyon TL kredi onayı verir.
Bu 400.000 TL'lik fark, alıcının peşinat bütçesini aşabilir ve satışı tamamen riske atabilir.
"Gerçeğe Uygun Değer" Tam Olarak Nedir, Nasıl Belirlenir?
Değerleme uzmanlarının belirlediği "gerçeğe uygun değer", bir mülkün o günkü piyasa koşullarında, baskı altında olmadan, bilgili alıcı ve satıcı arasında el değiştirebileceği objektif ve tahmini bedeldir. Bu değer, satıcının duygusal bağları veya piyasadaki spekülatif ilan fiyatları ile belirlenmez.
SPK lisanslı uzmanlar bu değeri belirlerken başlıca üç bilimsel yöntemi kullanır:
Emsal Karşılaştırma Yöntemi (En Yaygın): Uzman, değerlemesi yapılan mülke benzer özelliklerdeki (konum, yaş, metrekare, oda sayısı) ve yakın zamanda satışı gerçekleşmiş (sadece ilanda olan değil) mülklerin fiyatlarını analiz eder. Bu, konutlar için en sık kullanılan ve en belirleyici yöntemdir.
Maliyet Yöntemi: Mülkün bugünkü koşullarda yeniden inşa edilmesinin maliyetini (arsa değeri + inşaat maliyeti) hesaplar ve bundan yıpranma payını (amortisman) düşer.
Gelir Yöntemi: Daha çok ticari mülkler için kullanılsa da, mülkün potansiyel kira geliri üzerinden bir değerleme yapar.
Uzmanlar ayrıca mülkün hukuki durumunu (tapu kaydı, iskan durumu, projeye aykırılık olup olmadığı) ve fiziksel durumunu (bina yaşı, konumu, iç mekan kalitesi, manzarası) detaylıca inceler.
Emlak Danışmanının Kritik Rolü: Süreci Profesyonelce Yönetme
Ekspertiz süreci, emlak danışmanının değerini ve profesyonelliğini gösterebileceği en önemli anlardan biridir. İşte bu süreci yönetmek için 5 kritik adım:
Proaktif Hazırlık: Uzman randevusunu beklemeyin. Mülkün tapu fotokopisi, (varsa) iskan belgesi, belediyedeki mimari projesi ve yönetim planı gibi resmi evraklarını bir dosya halinde hazır tutun. Bu, uzmanın işini hızlandırır ve resmi verilere anında ulaşmasını sağlar.
Doğru Bilgi Akışı (Yönlendirme Değil!): Uzmana "Bu evin değeri budur" şeklinde baskı yapmak hem etik dışıdır hem de işe yaramaz. Bunun yerine, "Bilgi amaçlıdır" notuyla, bölgenizde gerçekten satılan ve bildiğiniz emsal mülklerin listesini (satış tarihleri ve fiyatları ile) sunabilirsiniz. Bu, uzmanın gözden kaçırabileceği bir veriyi sağlamak anlamına gelir.
Müşteri Beklentilerini Yönetin (En Önemli Adım): Henüz alıcı ve satıcı ile pazarlık aşamasındayken, piyasa fiyatı ile ekspertiz değerinin farklı çıkabileceği konusunda iki tarafı da şeffafça uyarın. Özellikle piyasanın çok hızlı yükseldiği dönemlerde bu farkın açılması doğaldır. Bu ön bilgilendirme, rapor düşük gelirse yaşanacak şoku ve panik havasını engeller.
Şeffaf Olun: Uzmana mülkü gezdirirken sadece avantajlarını (yeni mutfak, vb.) değil, dezavantajlarını da (eski tesisat, vb.) dürüstçe belirtin. Uzmanlar bunları zaten tespit edecektir; sizin dürüstlüğünüz raporun doğruluğuna olan güveni artırır.
Rapor Düşük Gelirse: İtiraz Süreci: Eğer rapor beklentilerin çok altında ve bariz bir hataya (yanlış metrekare, hatalı emsal seçimi vb.) dayalı olduğunu düşünüyorsanız, paniğe kapılmayın. Bankaya, alıcı adına, somut verilere dayalı bir itiraz dilekçesi hazırlanmasına yardımcı olabilirsiniz. "Değer düşük" demek yerine, "Raporda emsal olarak X sokak gösterilmiş ancak bizim mülkümüzün olduğu Y sokaktaki bu 3 satış göz ardı edilmiş" gibi kanıta dayalı bir itiraz, bankanın yeniden değerleme (farklı bir uzmana) kararı almasını sağlayabilir.
