Türkiye’de her yıl on binlerce aile, miras kalan bir gayrimenkulü paylaşamadığı için mahkeme kapısına dayanıyor. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları 2014 yılında yaklaşık 25 bin seviyesindeyken 2021’de 54 bini aşarak son 10 yılda iki kattan fazla artış gösterdi. Ortaklığın giderilmesi davalarındaki artış, miras paylaşımına ilişkin uyuşmazlıkların büyüklüğünü ortaya koyuyor.
2023 yılında zorunlu arabuluculuk sisteminin devreye alınmasıyla birlikte miras ve ortak mülkiyet kaynaklı uyuşmazlıkların mahkemeye gitmeden çözülmesi hedeflense de 2024 ve 2025 verileri, arabuluculuk sürecinde anlaşma oranlarının düştüğünü gösteriyor. 2024 ve 2025 yıllarında yüz binlerce dosya arabuluculuk sürecine taşınırken, anlaşma oranları yüzde 24’ten yüzde 14’e geriledi.
Miras kalan taşınmazlarda yaşanan anlaşmazlıkların merkezinde gayrimenkullerin gerçek piyasa değerine ilişkin farklı beklentiler yer alıyor. Bölünemeyen konut, arsa ve ticari mülkler çoğu zaman açık artırma yoluyla satılıyor ve bu satışlarda piyasa değerinin altında sonuçlar oluşabiliyor. Satışa bağlı yasal giderler ve harçlar da eklendiğinde mirasçıların elde ettiği net pay önemli ölçüde azalabiliyor.
Denge Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler, güvenilir bir değer tespitinin miras paylaşımında uzlaşmayı kolaylaştıran en önemli unsurlardan biri olduğunu belirterek, “En iyi miras paylaşımı, mahkemeye hiç gitmeyendir. Mirasçılar güvenilir bir değer tespiti aldığında, anlaşmazlığın büyük kısmı daha dava açılmadan çözülüyor” diyor.
Bu noktada en kritik yanılgılardan biri, eşit paylaşımın “eşit sayıda taşınmaz” anlamına geldiği düşüncesi olarak öne çıkıyor. Oysa her taşınmazın lokasyonu, kullanım potansiyeli, kira getirisi ve piyasa değeri farklı olduğu için adil paylaşım ancak bağımsız ve doğru değerleme ile mümkün olabiliyor.
On taşınmaz, beş mirasçı, bir doğru paylaşım
Çoklu gayrimenkul portföylerinde tablo daha karmaşık hale geliyor. Tek bir daire ya da arsanın paylaşımından farklı olarak, birden fazla taşınmazın aynı miras içinde yer aldığı durumlarda eşitlik kavramı sayısal değil, değer bazlı bir dengeye dayanıyor.
On taşınmazdan oluşan bir portföyün beş mirasçı arasında paylaşımında, her bir varlığın konumu, kullanım potansiyeli, kira getirisi ve likiditesi farklı olduğundan, yalnızca “kaç taşınmaz kime düştü” yaklaşımı adil bir sonuç üretmiyor. Bu tür yapılarda denge, tüm portföyün tek bir değer sistemi içinde ele alınmasıyla kurulabiliyor. Bu nedenle çok parçalı miraslarda taşınmazların tek tek değil bütüncül şekilde değerlenmesi ve aradaki farkların nakdi denkleştirme ile kapatılması gerekiyor. Aksi halde görünürde eşit ancak ekonomik olarak dengesiz paylaşımlar ortaya çıkabiliyor.
Denge Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler, miras ve çoklu portföy paylaşımında doğru değerlemenin uzlaşmanın temelini oluşturduğunu belirtiyor. Sönmezler, “Doğru ve bağımsız değerleme, mirasçılar arasında ortak bir güven zemini oluşturur. Bu güven zemini uzlaşmayı kolaylaştırır ve aileleri uzun, yıpratıcı hukuki süreçlerden koruyabilir. Çok parçalı bir mirasta adalet, taşınmazları saymakla değil, doğru değerlemekle sağlanır” diyor.
