Tapuda Elektronik Dönem: Değerleme Raporları Anında TKGM’de
Gayrimenkul sektöründe şeffaflığı artıracak en kritik maddelerden biri Tapu Kanunu’na eklenen madde oldu.
- SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarının; konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı kapsamında düzenlediği tüm değerleme raporları, raporu düzenlettiren bankalar, finans kuruluşları ve kamu kurumları tarafından elektronik ortamda ve bedelsiz olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne (TKGM) gönderilecek.
- Bu sayede gayrimenkul değer haritalarının güncellenmesi ve sistem entegrasyonu tamamen dijitalleşecek.
Apartman ve Site Yönetimlerine Yeniden Değerleme Oranı Sınırı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) yapılan değişiklikler, özellikle son dönemde fahiş aidat ve avans talepleriyle boğuşan kat maliklerini doğrudan ilgilendiriyor:
- Geçici İşletme Projesi Şartı: Eğer kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici en geç 3 ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlamak zorunda.
- Aidat Artışına Yasal Sınır: Mevcut bir işletme projesi varsa, yeni takvim yılı başında hazırlanacak geçici işletme projesindeki artış bedeli, bir önceki yılın Yeniden Değerleme Oranından (YDO) fazla olamayacak. Bu düzenleme, site yönetimlerinin keyfi ve fahiş bütçe artışlarının önüne geçecek yasal bir set çekiyor.
- Yönetim Planı Değişikliği Kolaylaştı: KMK’nın 70. maddesinde yer alan toplu yapılardaki bazı kararlar için aranan “beşte dört” (80%) çoğunluk şartı, “üçte iki” (66.6%) seviyesine düşürüldü. Ayrıca yönetim planlarının bu yeni maddeye aykırı hükümleri geçersiz sayılacak.
Etaplı Kooperatiflerde İnşaat Bitmeden Tapu Devri Yasaklandı
Kooperatif ortaklarını korumaya yönelik Radikal bir hamle Kooperatifler Kanunu’na eklenen maddeyle geldi. İnşaatı tamamlayarak etaplar halinde yeniden inşaata başlayan yapı kooperatifleri, yaptıkları ve yapmayı planladıkları tüm inşaatlar tamamen bitmeden, ortaklarına konut veya iş yeri tahsis etmiş olsalar bile tapu devri yapamayacaklar. Bu düzenleme, yarım kalan projeler nedeniyle mağdur olan vatandaşların haklarını güvence altına almayı hedefliyor.
Yapı Denetimde Zemin Etüdü ve Hazır Beton Kıskacı
Deprem kuşağındaki ülkemizde yapı güvenliğini en üst düzeye çıkarmak amacıyla İmar ve Yapı Denetim kanunlarında cezalar ve denetimler ciddi şekilde ağırlaştırıldı:
- Zemin ve Temel Etüt Kuruluşları: Sistem tamamen Bakanlık iznine bağlandı. Zemin etüt bedelleri il muhasebe birimlerindeki emanet hesaplara yatırılacak. Gerçeğe aykırı zemin raporu veren firmaların izin belgeleri iptal edilecek, ortakları ve teknik personeli 3 yıl boyunca sektörde hiçbir şirkette görev alamayacak.
- Ruhsatsız Yapıya Beton Dökenlere Ağır Ceza: Ruhsatsız veya izinsiz yapılarda kullanılmak üzere piyasaya hazır beton arz eden veya bulunduran kişilere ilgili idare tarafından 500.000 TL idari para cezası verilecek.
- Karekodsuz Miksere Geçit Yok: Bakanlığın izleme sistemi kapsamında dökülen betonlarda mikser etiketi veya karekodlu irsaliye bulundurmayan ya da uyuşmazlık saptanan beton üreticilerine 250.000 TL, standartları sağlamayan karot sonuçlarında ise 500.000 TL ceza kesilecek.
- Şantiye Şeflerine Yeni Görev: Şantiye şefleri, şantiyedeki günlük işlerin ve belgeli ustaların kaydını Bakanlık usulüne göre tutmakla yükümlü kılındı.
- Ruhsatta İsim-İmza Dönemi Bitiyor: Yapı ruhsatlarında artık denetçi mimar ve mühendislerin isim ve imzaları yer almayacak; bu kişiler Bakanlığın kuracağı elektronik sistem üzerinden dijital olarak takip edilecek.
Sosyal Konut Projelerine Damga Vergisi İstisnası ve TOKİ’ye Kolaylıklar
Sosyal konut üretimini hızlandırmak amacıyla TOKİ ve kentsel dönüşüm projelerine büyük finansal ve bürokratik muafiyetler tanındı:
- Damga Vergisi Muafiyeti: TOKİ tarafından 31 Aralık 2027 tarihine kadar yapılacak sosyal konut ve konut yapım ihalelerinde; alınan ihale kararları ve yüklenicilerle yapılan sözleşmeler damga vergisinden muaf tutuldu. Cumhurbaşkanı bu süreyi 3 yıl uzatabilecek.
- TOKİ Sözleşmelerinde Dijital Dönem: TOKİ taşınmaz satışları ve başvuru evrakları artık uzaktan iletişim araçlarıyla, elektronik ortamda kimlik doğrulaması yapılarak mesafeli olarak imzalanabilecek.
- Acele Kamulaştırma Yetkisi: Yeni sosyal konut alanlarında kalan kamu taşınmazları ile özel mülkiyete tabi tüm taşınmazlar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından devir veya acele kamulaştırma kararı alınabilecek.
Deprem Bölgesindeki Hibe ve Kredilere “Haciz” Koruması
Afet bölgesindeki kentsel dönüşüm çalışmalarını güvenceye almak adına, afetzedelere yönelik çok önemli bir koruma kalkanı maddesi eklendi:
- Kanun kapsamında depremzedelere verilen hibe ve yapım kredileri; hiçbir suretle haczedilemeyecek, üzerine ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz konulamayacak ve iflas masasına dahil edilemeyecek. Bu para, müteahhidin veya hak sahibinin borçlarından ötürü bloke edilemeyecek; doğrudan amaca yönelik kullanılacak.
- Kentsel dönüşüm alanlarında hibe ve kredi desteğiyle inşa edilen ve yüzölçümü en fazla 1.000 metrekare olan taşınmazlar, Hazine tarafından Kentsel Dönüşüm Başkanlığına bedelsiz devredilecek. Başkanlık bu yerleri rayiç bedelin yarısı üzerinden, peşin veya 5 yıla kadar faizsiz taksitle hak sahiplerine satabilecek.
Yayımlanan bu yeni kanun, gayrimenkul geliştiricilerinden site yöneticilerine, müteahhitlerden ev sahibi olmak isteyen vatandaşlara kadar herkesi doğrudan etkiliyor. Özellikle site aidat artışlarının Yeniden Değerleme Oranı ile sınırlandırılması ve etaplı kooperatiflerdeki tapu devri yasağı, piyasadaki pek çok uyuşmazlığı çözecek nitelikte.