1. Müteahhitin Güvenilirliği ve Referansları
Konutun inşasını üstlenen müteahhit firmanın geçmişi, tamamladığı projeler ve hakkında açılmış dava ya da şikâyet olup olmadığı araştırılmalıdır. Ticaret Sicil Gazetesi kayıtları, İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON) üyeliği ve vergi borcu durumu gibi bilgiler kontrol edilebilir.
2. İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Durumu
İskân belgesi, bir yapının oturuma uygun olduğunu gösterir. Sıfır konutların birçoğu iskânsız olarak satılabiliyor. İskân belgesi alınmadan elektrik, su, doğalgaz abonelikleri resmî olarak yapılamaz. Bu belge yoksa, alıcı ileride ruhsatsız yapı sorunlarıyla karşılaşabilir. Tapuda “kat mülkiyeti” yerine hâlâ “arsa” ya da “kat irtifakı” yazıyorsa dikkatli olunmalıdır.
3. Tapu Türü ve Kat Mülkiyeti
Satın alınacak konutun tapusunun türü mutlaka kontrol edilmelidir. Eğer tapuda hâlâ “kat irtifakı” ibaresi yer alıyorsa, bu yapı henüz tamamlanmamış ya da iskân alınmamış olabilir. Kat mülkiyeti kurulmamış konutlarda tapu devri yapılsa bile bazı haklar hukuken doğmamış olabilir. Kat mülkiyeti tapusu, hem yasal güvence sağlar hem de kredi ile alımlarda bankaların zorunlu tuttuğu bir şarttır.
4. Satış Vaadi Sözleşmesi ve Noter Onayı
Konut henüz tamamlanmamışsa, taraflar arasında noter onaylı “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” yapılması gerekir. Bu sözleşme ile alıcı, hukuken daha güçlü bir konuma gelir ve tapuya şerh ettirildiği takdirde üçüncü kişilere karşı hak sahibi olur.
5. Proje ve Ruhsat Uyumu
Belediyeden alınan yapı ruhsatı ile fiilen inşa edilen yapının aynı olup olmadığı kontrol edilmelidir. Ruhsata aykırı inşaatlar ileride yıkım kararı, cezai işlem veya iskân verilmemesi gibi sonuçlar doğurabilir.
6. Ortak Alan ve Bağlantı Tesisleri
Sıfır konut projelerinde sosyal alanlar, otopark, asansör gibi ortak kullanımların tapuda ortak mülkiyet olarak gösterilip gösterilmediği önemlidir. Bunların hukuki statüsü, ileride yaşanacak site yönetimi veya aidat tartışmalarında belirleyici olur.
Sıfır konut alırken sadece dairenin fiziki özelliklerine değil, hukuki altyapısına da dikkat edilmelidir. Bu süreçte bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almak, hem mevcut riskleri bertaraf eder hem de gelecekte oluşabilecek sorunların önüne geçer. Unutmayın, tapu alındıktan sonra değil, sözleşme yapılmadan önce danışmak kazandırır.