Gayrimenkul piyasasında ev sahipleri ile kiracılar arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri olan “sözleşme süresinin dolması” konusuyla ilgili hukukçulardan net bir bilgilendirme geldi. Uygulamada birçok kiraya verenin, 1 yıllık sözleşme süresi biter bitmez kiracının evi tahliye etmesi gerektiğini düşündüğü veya kiracıyı “işgalci” sayarak haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talep etmeye çalıştığı görülüyor. Ancak Türk Borçlar Kanunu’ndaki açık hükümler, durumun böyle olmadığını ortaya koyuyor.
Sözleşme Otomatik Olarak 1 Yıl Uzar
Konuyla ilgili değerlendirmede bulunan Eyüpoğlu & Işıkgör Avukatlık ve Hukuk Bürosu, sosyal medya üzerinden yaptıkları bilgilendirmede kiraya verenleri uyardı. Yapılan açıklamada; konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı sürenin sona ermesinin, kira ilişkisini hukuken bitirmediği vurgulandı.
Kanuna göre; kiracı, sözleşme bitim tarihinden en az 15 gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunmadığı müddetçe, mevcut kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl süreyle otomatik olarak uzamış sayılıyor. Kiraya verenin ise yalnızca “sözleşme süresi doldu” gerekçesiyle sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkı bulunmuyor.
“Haksız İşgal” İddiası ve Ecrimisil Talebi Neden Reddedilir?
Kira süresi bittiği gerekçesiyle mülk sahiplerinin başvurduğu yollardan biri olan ecrimisil davalarına değinen avukatlar, bu yaklaşımın yasal zemini olmadığını belirtti:
“Süresi dolan kiracıya karşı ‘haksız işgal’ iddiasıyla ecrimisil istemek sonuç vermeyebilir. Ortada geçerli ve yasa gereği uzamış bir kira ilişkisi bulunduğu için ecrimisil talebi mahkemelerce reddedilir; kiraya verenin talep edebileceği yasal hak yalnızca kira bedelidir.”
Hukuken geçerliliğini koruyan bir kira akdi mevcutken mülkün haksız şekilde işgal edildiği öne sürülemiyor. Dolayısıyla kiracının kullanım hakkı yasa güvencesi altında devam ediyor.
Tahliye İçin Sürenin Bitimi Değil, Kanuni Sebepler Şart
Kiracısını tahliye etmek isteyen mülk sahiplerinin sözleşme süresinin bitimine değil, kanunda açıkça düzenlenen yasal tahliye sebeplerine odaklanması gerekiyor. Kanuna uygun bir tahliyenin gerçekleşebilmesi için;
- Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığı,
- Mülk sahibinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi konut/işyeri gereksinimi,
- Aynı kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar çekilmiş olması,
- Taşınmazın esaslı onarım, tamirat veya yeniden inşası gibi haklı nedenlerin bulunması veya
- Kiracının aynı taşınmazda kesintisiz 10 yıllık uzama süresini doldurmuş olması gerekiyor.
Hukukçular, hak kaybına ve gereksiz yargılama masraflarına uğramamak adına kiraya verenlerin sürenin dolmasını tahliye sebebi saymak yerine kanundaki usullere uygun hareket etmeleri gerektiğinin altını çiziyor.
