Gayrimenkul sektöründe son dönemde yaşanan hukuki uyuşmazlıklar, “tapudaki gizli haklar” ve “tehlikeli şerhler” konusunu yeniden gündeme taşıdı. Satın aldığınızı sandığınız mülk, aslında üzerinde hak iddia eden başkalarıyla dolu bir labirent çıkabilir.
İşte birikimlerinizi riske atmamak için tapu sicilinde mutlaka köşe bucak aramamanız gereken o tehlikeli detaylar…
Görünmez Tehlike: Tapu Kütüğündeki “Gizli” Haklar
Tapu senedi elinizde diye mülkün tek hâkimi olduğunuzu düşünüyorsanız yanılıyorsunuz. Türk Medeni Kanunu’na göre, tapu senedine basılmayan ancak tapu kütüğünün detaylarında saklı kalan bazı haklar, yeni alıcının kabusu olabiliyor.
- İntifa (Kullanım) Hakkı: Mülkün kuru mülkiyetini (çıplak mülkiyet) satın almış olabilirsiniz. Ancak tapu üzerinde bir başkasının “intifa hakkı” varsa, o mülkte ömür boyu oturma veya kiraya verme hakkı o kişiye aittir. Yani parasını ödediğiniz eve adım bile atamayabilirsiniz.
- Geçit ve Sükna Hakları: Sınır komşunuzun sizin bahçenizden geçme hakkı (geçit hakkı) ya da bir başkasının evde oturma hakkı (sükna) tapu kütüğünde kayıtlıysa, bu haklar mülkle birlikte size miras kalır.
Geleceğinizi Kilitleyen 3 Tehlikeli Şerh
Tapu kütüğünün “Şerhler ve Beyanlar” hanesi, bir gayrimenkulün adli sicil kaydı gibidir. Son dönemde gayrimenkul davalarında patlama yaşanmasına neden olan ve mülkü satılamaz ya da dokunulamaz kılan en tehlikeli şerhler şunlardır:
1. Aile Konutu Şerhi
Eşlerden birinin, diğerinin rızası olmadan evi satmasını engellemek için konulan bu şerh, piyasada en çok mağduriyet yaratan unsurlardan biri. Eğer satın alacağınız evde “Aile Konutu Şerhi” varsa ve diğer eşin açık rızası (imzası) alınmadıysa, yapılan satış sözleşmesi tamamen geçersiz sayılır ve tapu iptal davasıyla ev elinizden alınır.
2. Davalıdır Şerhi (Çekişmeli Mülkler)
Mülk üzerinde devam eden bir ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), miras kavgası veya tapu iptal davası olduğunu gösterir. “Ucuz buldum” diyerek davalı bir mülkü satın alırsanız, mahkeme sonucunda haklı çıkan taraf tapunuzu iptal ettirebilir. Bu durumda ödediğiniz parayı eski sahibinden geri almak için yıllarca hukuk mücadelesi vermek zorunda kalırsınız.
3. Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi
Hisseli tapularda sıklıkla karşımıza çıkan bu şerh, diğer hissedarlara mülkün satışında öncelik tanır. Eğer bir hisseyi satın alırken diğer hissedarlara noter kanalıyla bildirim yapılmadıysa, o hissedarlar tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden mülkü sizden zorla (hukuki yolla) satın alabilir. Özellikle tapu harcını az ödemek için satış bedelini düşük gösterenlerin, bu şerh yüzünden evini çok komik rakamlara kaptırdığı güncel bir gerçektir.
Mağdur Olmamak İçin Ne Yapmalı?
Gayrimenkul gündemindeki son gelişmelere ve uzman uyarılarına göre, bu tehlikelerden korunmanın tek bir garantili yolu var: Tapu dairesinden “Takyidatlı Tapu Kaydı” istemek.
Sadece satıcının size gösterdiği tapu senedine güvenmeyin. Satış işlemlerine başlamadan hemen önce, e-Devlet üzerinden Web-Tapu sistemine girerek veya ilgili Tapu Müdürlüğü’nden mülkün üzerinde haciz, ipotek, şerh, beyan veya gizli bir hak olup olmadığını gösteren güncel takyidat belgesini mutlaka inceleyin ve profesyonel bir gayrimenkul danışmanından ya da hukukçudan destek alın. Unutmayın, tapudaki küçük bir satır, hayatınızın en büyük hatası olabilir!