Haziran 2026 verileri kullanılarak hazırlanan araştırma, örgün üniversite öğrencilerinin yoğun olarak yaşadığı 15 ilde kira fiyatlarını, 1+1 daire piyasasını ve yatırım geri dönüş sürelerini inceledi. Araştırma, nominal kira artışlarının devam ettiğini ancak yıllık %32,4’lük enflasyon dikkate alındığında birçok şehirde reel kira artışının negatif bölgede kaldığını ortaya koydu.
İstanbul Zirvedeki Yerini Koruyor
Öğrenciler için en yüksek kira maliyeti bu yıl da İstanbul’da görüldü. Kentte ortalama konut kirası 43 bin 44 TL’ye ulaşırken, İstanbul’u 32 bin 172 TL ile Ankara ve 31 bin 757 TL ile İzmir takip etti. Antalya’da ortalama kira 27 bin 317 TL, Çanakkale’de ise 26 bin 839 TL olarak hesaplandı. Böylece üniversite öğrencilerinin yoğun olarak tercih ettiği şehirlerde ilk beş sırayı İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Çanakkale oluşturdu. Buna karşılık Eskişehir, Kayseri ve Erzurum gibi şehirler 20 bin TL’nin altında veya hemen üzerinde seyreden ortalama kira bedelleriyleöğrenci bütçesi açısından görece daha erişilebilir şehirler olarak öne çıktı.
1+1 Dairelerde Talep Fiyatları Yukarı Taşıyor
Öğrencilerin sınırlı bütçeleri ve tek kişilik yaşam tercihleri nedeniyle 1+1 dairelere olan talep güçlü seyrini koruyor. İstanbul’da 1+1 dairelerin ortalama aylık kirası 35 bin 300 TL’ye yükselirken, Ankara 28 bin 400 TL, İzmir 23 bin 169 TL ve Antalya 22 bin 493 TL ile öne çıkan şehirler arasında yer aldı. Özellikle büyükşehirlerde küçük metrekareli konutlara olan talebin güçlü seyrini koruması, bu segmentte fiyatların genel ortalamanın üzerinde kalmasına neden oluyor.
Kira Artışında Trabzon ve Kayseri Öne Çıktı
Araştırma, kira artış hızında ise Trabzon’un dikkat çektiğini ortaya koydu. Kentte ortalama kiralar son bir yılda nominal olarak yüzde 26,7 artarken, 1+1 dairelerde artış oranı yüzde 40,3’e ulaştı. Kayseri ise 1+1 konutlarda yüzde 41’lik artışla bu segmentte en yüksek yıllık yükselişi kaydetti. İstanbul’da da 1+1 kiralarının yıllık yüzde 39 artması, öğrenci konutlarına yönelik talebin güçlü şekilde devam ettiğini gösterdi.
Reel Kira Artışlarında Dengelenme Dikkat Çekiyor
Enflasyondan arındırılmış verilere bakıldığında ise kira piyasasında dengelenme dikkat çekiyor. Genel kira piyasasında yalnızca İstanbul yıllık yüzde 9,8 reel artış kaydederken, 1+1 segmentinde Kayseri ve Trabzon enflasyonun üzerinde performans gösteren şehirler olarak öne çıktı. Antalya, Ankara, İzmir, Bursa, Eskişehir ve diğer birçok üniversite kentinde ise kira artışları enflasyonun altında kaldı.
Yatırımcı Açısından Öne Çıkan Şehirler
Araştırma, öğrenci şehirlerinin yatırım potansiyeline ilişkin de dikkat çekici sonuçlar ortaya koydu. Ortalama konutlarda amortisman süresi İstanbul’da 11,7 yıl, Ankara’da 11,2 yıl, Eskişehir’de 12,9 yıl ve İzmir’de 13,8 yıl olarak hesaplandı. Öğrenci konutlarının yoğun olduğu 1+1 segmentinde ise Sakarya 10,2 yıllık geri dönüş süresiyle dikkat çekerken, İstanbul 11,1 yıllık amortisman süresiyle yatırımcı açısından avantajlı şehirler arasında yer aldı.
Verileri değerlendiren Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, üniversite tercih döneminde kira piyasasının daha dengeli bir görünüme kavuştuğunu belirterek, özellikle öğrenci talebinin yoğun olduğu bölgelerde 1+1 dairelere yönelik hareketliliğin sürdüğüne dikkat çekti. Öğüt, şöyle devam etti:
“Üniversite tercih dönemleri, öğrenci nüfusunun yoğun olduğu şehirlerde konut piyasasının yönünü belirleyen en önemli dönemlerden biri olmayı sürdürüyor.. Haziran 2026 verileri, kira fiyatlarının nominal olarak artmaya devam ettiğini ancak enflasyondan arındırılmış verilere baktığımızda piyasada daha dengeli bir görünümün oluştuğunu gösteriyor. Buna karşın İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde barınma maliyetleri öğrenciler açısından önemli bir yük olmaya devam ediyor. Öğrenci talebinin yoğunlaştığı 1+1 daire segmenti, hem kullanıcılar hem de yatırımcılar açısından önemini koruyor. Özellikle Sakarya ve İstanbul gibi şehirlerde yatırımın geri dönüş süreleri bu segmentin cazibesini destekliyor. Üniversite kayıt sürecinin başlamasıyla birlikte özellikle merkezi lokasyonlardaki küçük metrekareli konutlara yönelik talebin canlılığını korumasını bekliyoruz. Önümüzdeki dönemde fiyat hareketlerinin, son yıllardaki hızlı yükselişlerin ardından daha kontrollü bir seyir izleyeceğini öngörüyoruz.”
