Milyonlarca Ev Sahibi ve Kiracıyı İlgilendiren Emsal Karar
Gayrimenkul piyasasında son dönemde en çok tartışılan konulardan biri olan tahliye taahhütnameleriyle ilgili emsal niteliğinde bir yargı kararı çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Resmî Gazete’de yayımlanan kararına göre; ev sahibi ile kiracı arasında önceden düzenlenmiş geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunsa dahi, tarafların daha sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalamaları halinde eski taahhütname geçerliliğini yitiriyor.
Karara konu olan olayda; mülk sahibi, kiracının verdiği yazılı tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi başlattı. Yerel mahkeme, taahhützamedeki imzanın kiracıya ait olmasını gerekçe göstererek tahliye kararı verdi. Ancak Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine dosyayı inceleyen Yargıtay; taahhütname tarihinden sonra taraflar arasında yeni bir kira kontratı yapıldığını ve bu durumun kira ilişkisini yenilediğini belirterek yerel mahkemenin kararını bozdu.
Ev Sahibi ve Kiracılar İçin Ne Anlama Geliyor?
Bu karar, mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki dengeleri doğrudan etkileyecek nitelikte:
- Sözleşme Yenilenirse Eski Taahhüt Çöp Oluyor: Kira süresi dolduğunda veya kira bedelinde güncelleme yapılırken taraflar yeni bir kira sözleşmesi akdederse, önceki tarihte alınmış olan tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracı tahliye edilemeyecek.
- Hukuki İlişki Sıfırlanıyor: Yeni atılan imzalar ve düzenlenen yeni kontrat, taraflar arasındaki hukuki bağı “yenilemiş” sayıldığı için geçmişte verilen tahliye sözleri hukuken bağlayıcılığını kaybediyor.
Ev Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken Kritik Nokta
Mülkünü kiraya veren ev sahiplerinin, kira bedelini güncellerken veya kira dönemini uzatırken sadece kira kontratını yenilemekle yetinmemesi gerekiyor.
Kira sözleşmesini yenilerken veya yeni şartlar üzerinde anlaşıp yeni bir kontrat imzalarken, mülk sahiplerinin tahliye taahhütnamesini de güncel tarihle yeniden düzenlemesi ve imzalatması büyük önem taşıyor. Aksi takdirde eldeki eski taahhütname hukuken geçersiz kalacaktır.
Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesi İçin Şartlar Neler?
Yargıtay içtihatları ve Türk Borçlar Kanunu (TBK m. 352/1) çerçevesinde bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli sayılabilmesi için şu koşulları taşıması gerekmektedir:
- Yazılı Olmalı: Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı şekilde düzenlenmiş olması şarttır.
- Kiralayanın Tesliminden Sonra Verilmeli: İlk kira sözleşmesiyle aynı gün veya taşınmaz teslim edilmeden önce alınan taahhütnameler geçersizdir.
- Açık Bir Tahliye Tarihi İçermeli: Kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağı net bir şekilde belirtilmelidir.
- Bizzat Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından İmzalanmalı: İmzaya itiraz edilmemesi veya imzanın kiracıya ait olduğunun belgelenmesi gerekir.
- Güncel Sözleşmeye Dayanmalı: Sözleşme yenilendiğinde taahhütname de yenilenmiş olmalıdır.
