Fuzuli İşgalci Konumu ve Müdahalenin Men’i
Satış işlemi gerçekleştikten sonra eski malikin evde kalmaya devam etmesi için haklı bir sebebi (örneğin bir kira sözleşmesi veya intifa hakkı) kalmaz. Bu durumda eski sahibi hukuk dilinde “fuzuli işgalci” (haksız işgalci) olarak tanımlanır.
- El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası: Yeni mülk sahibi, mülkiyet hakkına dayanarak Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bu davayı açabilir.
- Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı): Davayla birlikte, satış tarihinden itibaren evin tahliye edildiği güne kadar geçen süre için eski malikten “kullanım bedeli” talep edilebilir. 2026 yargı uygulamalarında bilirkişiler, emsal kira bedelleri üzerinden bu tazminatı hesaplamaktadır.
İhtarname Şart mı?
Hukuken mülkiyet tesciliyle birlikte işgal haksız hale gelse de, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve 2026 yılındaki güncel kararlar, davadan önce noter kanalıyla bir ihtarname gönderilmesini tavsiye eder.
- İhtarname, eski malike “iyiniyetli” bir süre tanındığını ispatlar.
- Eski malikin “Hala haklı bir sebeple oturuyorum” şeklindeki savunmalarını çürütür ve ecrimisil miktarının netleşmesini sağlar.
Tahliye Taahhütnamesinin Önemi
Eğer evi satın alırken eski malikten noter onaylı bir tahliye taahhütnamesi aldıysanız, süreç çok daha hızlı ilerler. Bu durumda dava açmaya gerek kalmaksızın, taahhüt edilen tarihin bitiminden itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye sürecini başlatabilirsiniz.
Yeni Malik Sıfatıyla Tahliye Farklıdır
Genellikle karıştırılan bir nokta şudur: Eğer evde eski malik değil de bir kiracı oturuyorsa, süreç tamamen değişir.
- Kiracıya karşı Türk Borçlar Kanunu m. 351 uyarınca, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekilmeli ve 6 ay sonra “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açılmalıdır.
- Ancak konumuz olan eski malikin kendisi ise, bu süreler beklenmez; müdahalenin men’i davası her zaman açılabilir.
Güncel Yargı Kararları Ne Diyor?
2025 sonu ve 2026 başındaki emsal kararlarda, mülkiyet hakkının kutsallığına vurgu yapılarak, satıştan sonra makul sürede evi boşaltmayan eski sahiplerin “kötü niyetli” olduğu kabul edilmektedir. Özellikle ecrimisil taleplerinde, enflasyonist ortam göz önünde bulundurularak güncel rayiçlerin altında kalmayacak tazminatlara hükmedilmektedir.
Evi satın alırken tapu dairesine gitmeden önce mutlaka bir Tahliye Protokolü yapılması ve anahtar teslim tarihinin cezai şarta bağlanması, sizi bu uzun dava süreçlerinden koruyacaktır.