Türkiye’de ise mevzuatta doğrudan “içinde kötü olay yaşanan evlerin beyan edilme zorunluluğuna” dair spesifik bir kanun maddesi bulunmuyor. Ancak bu, konunun tamamen belirsiz olduğu anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında yer alan “Ayıplı Mal” kavramı, bu noktada devreye giriyor.
“Kötü Geçmiş” Gizli Ayıp Sayılır Mı?
Hukukta ayıp; maddi, hukuki veya ekonomik olabileceği gibi psikolojik (manevi) ayıp olarak da karşımıza çıkabilir.
- Maddi Ayıp: Evin tesisatının bozuk olması, çatısının akması gibi gözle görülür ya da teknik kusurlardır.
- Psikolojik (Gizli) Ayıp: Evin fiziki yapısında hiçbir sorun olmamasına rağmen, taşınmazın değerini veya alıcının ondan yararlanma amacını önemli ölçüde azaltan psikolojik unsurlardır.
Türkiye’deki genel hukuki eğilim ve Yargıtay’ın benzer konulardaki yaklaşımı, bir evde cinayet veya intihar gibi toplumsal hafızada yer eden trajik bir olayın yaşanmasını “gizli ayıp” veya “objektif olarak kullanım amacını engelleyen manevi ayıp” kapsamında değerlendirebileceği yönündedir. Çünkü bu tür olaylar, taşınmazın piyasa değerini doğrudan düşürür ve sıradan bir alıcının o evde huzurla yaşamasını zorlaştırır.
Alıcıya Söylenmeli mi? Dürüstlük Kuralı Ne Diyor?
Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan “Dürüstlük Kuralı” (Objektif İyiniyet), sözleşme öncesi tarafların birbirini bilgilendirme yükümlülüğünü doğurur.
Eğer bir mülkte yakın zamanda sansasyonel bir cinayet işlendiyse ve bu durum mahallede herkes tarafından biliniyorsa, satıcının bunu “Alıcı nasıl olsa fark edemez” diyerek gizlemesi dürüstlük kuralına aykırıdır.
Satıcı veya gayrimenkul danışmanı bunu söylemeli mi? Cevap: Evet, söylenmelidir. Alıcının mülkü satın alma kararını doğrudan etkileyecek, öğrendiğinde sözleşmeden dönmek isteyeceği kadar büyük bir olay saklanıyorsa, alıcı sonradan sözleşmeyi feshetme, satış bedelinden indirim talep etme veya uğradığı zararın tazminini isteme hakkına sahip olabilir.
Emlak Değeri Ne Kadar Düşüyor?
Gayrimenkul değerleme uzmanlarına göre, içinde trajik bir olay yaşanan evlerin piyasa değeri, olayın şiddetine ve basında yer alma oranına bağlı olarak %10 ile %30 arasında değer kaybına uğrayabiliyor.
Bu tür mülkler genellikle:
- Yatırım amacıyla (kiraya verilmek üzere) daha düşük fiyata satın alınmak isteniyor.
- Satış süreci normal mülklere kıyasla çok daha uzun sürüyor.
- Genellikle tadilat yapılarak evin içinin tamamen değiştirilmesi (izlerin silinmesi) yoluna gidiliyor.
Gayrimenkul Danışmanları ve Satıcılar Ne Yapmalı?
Emlak ticaretinde güven en büyük sermayedir. Türkiye’de “Damgalı Mülk” yasası adı altında doğrudan bir kanun olmasa da, tüketiciyi koruyan genel hukuk normları alıcıdan yanadır. Sonradan yaşanacak uzun ve masraflı hukuki süreçlerin önüne geçmek için; geçmişinde ağır trajediler barındıran mülklerin durumu alıcıya şeffaf bir şekilde aktarılmalı, gerekirse bu durum fiyata yansıtılarak satış stratejisi buna göre belirlenmelidir.