1966 yılında yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu, uzun yıllar boyunca kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi zorunlu kılıyordu. Hatta 28 Kasım 2009 tarihine kadar, bu geçişi yapmayan kat malikleri için 1.000 TL idari para cezası uygulanması öngörülmekteydi.
Ancak, 5912 sayılı Kanun ile yapılan kritik değişiklikle bu hüküm ortadan kaldırıldı. Günümüzde kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmemesinin doğrudan bir “idari para cezası” veya mali yaptırımı bulunmuyor. Fakat cezanın kalkmış olması, riskin bittiği anlamına mı geliyor?
Masadaki Gizli Risk: Projeye Aykırılık
Bugün bir daire satın alırken tapunun “Kat İrtifakı” statüsünde olması, teknik olarak satışa engel değildir. Ancak bilinçli bir alıcı için bu durum bir uyarı levhası niteliğindedir.
Risk zinciri şu şekilde işler:
Kat İrtifakı: Bina inşası başladığında kurulur.
Kat Mülkiyeti: Bina tamamlanıp İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alındığında geçilir.
Kilit Nokta: Eğer binada projeye aykırılıklar (kaçak kat, yanlış ölçü, ortak alan ihlali vb.) varsa, belediye iskan vermez. İskan yoksa, kat mülkiyetine geçilemez.
Dolayısıyla, tamamlanmış olmasına rağmen hâlâ kat irtifakında görünen bir bina, alıcıda “Acaba bina projeye aykırı mı yapıldı?” endişesi yaratabilir. Bu durum, bilinçli alıcıların ya mülkü almaktan vazgeçmesine ya da “iskan riski” nedeniyle fiyatta ciddi indirim talep etmesine yol açabilir.
Piyasa Gerçekleri vs. Olması Gereken
Mevzuattaki ideal senaryo; binanın tamamlanması, iskanın alınması ve kat mülkiyetine geçilmesidir. Ancak Türkiye emlak piyasasının “tatbikatı” yani uygulaması biraz farklı işlemektedir.
Piyasada milyonlarca bağımsız bölüm, iskan alınmadan ‘Kat İrtifaklı Tapu’ ile sorunsuz bir şekilde el değiştirmektedir. Bankaların büyük bir kısmı da belirli şartlar altında (bina bitmişse) bu tapulara kredi verebilmektedir. Bu durum artık yadırganamaz bir piyasa gerçeği haline gelmiştir.
Ne Yapmalı?
Her ne kadar piyasada kat irtifaklı satışlar olağan karşılansa da, mülkünüzün hukuki statüsünü “kusursuz” hale getirmek değerini artırır.
Satıcılar İçin: Eğer binanızın projesinde bir aykırılık yoksa, iskan iznini alıp kat mülkiyetine geçmek, mülkünüzü “sorunsuz tapu” etiketiyle daha hızlı ve değerinde satmanızı sağlar.
Alıcılar İçin: Kat irtifaklı bir daire alırken binanın iskan durumunu ve belediye projesine uygunluğunu mutlaka sorgulayın.
