İşte hem emlak danışmanlarını hem de tarafları yakından ilgilendiren, en çok karıştırılan 5 kritik konu:
Sözleşme Bitti Diye Kiracı Çıkmak Zorunda mı?
En büyük yanılgılardan biri, kira sözleşmesi süresi dolduğunda kiracının otomatik olarak evi boşaltmak zorunda olduğu düşüncesi. Oysa kanuna göre kira sözleşmesi süresi dolsa bile kiracı çıkmazsa sözleşme aynı şartlarla uzamış sayılır. Ev sahibi sadece süre doldu diye tahliye talep edemez.
Bu durum, özellikle emlak danışmanlarının portföy yönetiminde en çok karşılaştığı yanlış beklentilerden biri.
Ev Sahibi Satacağım Diyerek Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Bir diğer tartışmalı konu ise satış gerekçesi. Taşınmazın satılması, kiracının otomatik tahliyesi anlamına gelmez. Yeni malik de mevcut sözleşmeye bağlıdır ve ancak kanunda belirtilen şartlar varsa tahliye isteyebilir.
Yani “evi sattım, çık” yaklaşımı hukuken geçerli değildir.
Kirayı Ödemeyen Kiracı Hemen Çıkarılabilir mi?
Kiracı kira ödemezse ev sahibinin doğrudan tahliye hakkı yoktur. Önce ihtar çekilmesi ve kiracıya süre verilmesi gerekir. Ödeme yapılmazsa icra ya da dava yoluna gidilebilir.
Emlak danışmanları için burada kritik nokta: Süreç hukuki ilerler, fiili müdahale ciddi tazminat riskleri doğurabilir.
Kira Artışını Ev Sahibi Belirler mi?
Kira artışları da sıkça yanlış biliniyor. Kanuna göre konut kiralarında artış oranı, TÜFE ortalamasını geçemez. Taraflar farklı bir oran belirlese bile yasal sınır aşılırsa geçerli sayılmaz.
Bu nedenle piyasa böyle diyerek yapılan yüksek artış talepleri çoğu zaman hukuki karşılık bulmuyor.
5 Yılını Dolduran Kiracı Çıkarılabilir mi?
Toplumda yaygın bir inanış: 5 yıl dolduysa kiracı çıkar. Ancak bu doğru değil. 5 yıl dolması tahliye sebebi değildir; sadece kira tespit davası açılabilir.
Ev sahibinin sebepsiz tahliye hakkı ancak 10 yıllık uzama süresi sonrası doğar ve o da belirli şartlara bağlıdır.
Hukuki Bilgi Olmadan Yapılan Hamleler Riskli
Kiracı-ev sahibi ilişkilerinde temel ilke, kiracının korunmasıdır. Bu nedenle ev sahiplerinin düşündüğü kadar “kolay tahliye” mümkün değildir. Aynı şekilde kiracılar da sınırsız haklara sahip değildir; sözleşmeye aykırı davranışlar tahliye sebebi olabilir.
Emlak danışmanları açısından bu tablo çok net: Doğru bilgiye sahip olmayan taraflar arasında en kritik rol, süreci doğru yöneten profesyonellerde. Yanlış yönlendirme ise hem müşteri kaybına hem de hukuki sorumluluğa yol açabilir.
