Ev Alırken Hangi Belgelere Bakılmalı?

Ev satın almak isteyenler için yalnızca taşınmazın fiyatını ve konumunu değerlendirmek yeterli değil. Satın alma işlemi öncesinde tapu kaydı, takyidat bilgileri, yapı ruhsatı, iskân, DASK ve belediye kayıtları gibi birçok belgenin birlikte incelenmesi gerekiyor. Özellikle son dönemde yapılan düzenlemeler, ev alırken kontrol edilmesi gereken belgelerin önemini daha da artırdı.

Tapu Kaydı İlk Kontrol Noktası

Bir taşınmaz satın alınmadan önce tapudaki malik, ada, parsel, bağımsız bölüm ve nitelik bilgileri mutlaka kontrol edilmeli. Satış yapan kişinin gerçekten tapu maliki olup olmadığı doğrulanırken, taşınmazın kayıtlarındaki bilgilerle fiili durumun da uyumlu olması gerekiyor.

Tapunun yalnızca malik bilgilerinden oluşmadığı da unutulmamalı. Taşınmazın üzerinde bulunan ipotek, haciz, intifa hakkı, aile konutu şerhi ve diğer kısıtlamalar da satış kararından önce araştırılmalı.

Takyidat Kayıtları Mutlaka İncelenmeli

Taşınmazın hukuki durumunu gösteren en önemli kontrollerden biri takyidat kayıtları. İpotek veya haciz bulunan bir taşınmazın satın alınması halinde, bu kayıtların nasıl kaldırılacağı ve satışın hangi şartlarla gerçekleştirileceği önceden netleştirilmeli.

Alıcı, özellikle yüksek tutarlı ödeme yapmadan önce taşınmazın üzerinde herhangi bir hukuki kısıtlama bulunup bulunmadığını kontrol etmeli.

İskân ve Yapı Ruhsatı Kontrol Edilmeli

Konutun yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) açısından da incelenmesi gerekiyor. Özellikle binanın mevcut kullanım şekli ile belediye ve tapu kayıtlarının birbirine uygun olup olmadığı araştırılmalı.

Dairede sonradan yapılan balkon kapatma, oda büyütme, teras veya benzeri değişikliklerin ruhsata uygun olup olmadığı da kontrol edilmeli.

DASK’ta 5 Eylül Sonrası İçin Yeni Uygulama

Ev alırken dikkat edilmesi gereken en önemli güncel değişikliklerden biri Zorunlu Deprem Sigortası konusunda yaşandı.

DASK’ın güncel açıklamasına göre 5 Eylül 2026 tarihinde veya sonrasında tapuya işlenen satışlarda, satıcının mevcut DASK poliçesi tapu işleminin yapıldığı gün sona eriyor. Bu nedenle konutu satın alacak kişinin, tapu işleminden önce kendi adına geçerli bir Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi yaptırması gerekiyor. Tapu işlemi sırasında alıcı adına düzenlenmiş geçerli poliçenin bulunup bulunmadığı kontrol ediliyor.

Bu uygulamada satışın tapu müdürlüğünde veya noter aracılığıyla gerçekleştirilmesi sonucu değiştirmiyor. Ayrıca satıcının eski poliçesinin kullanılmayan günlerine ilişkin prim iadesi için başvuru yapılabiliyor.

Dolayısıyla artık ev alacakların “DASK zaten var” diyerek mevcut poliçeyle yetinmemesi, tapu işleminden önce kendi adına yeni poliçe düzenletmesi gerekiyor.

DASK Poliçesinin Bilgileri de Kontrol Edilmeli

DASK’ın yalnızca mevcut olup olmadığına değil, poliçedeki bilgilerin taşınmazla uyumlu olup olmadığına da bakılmalı. Özellikle adres, yapı tarzı, bina yaşı ve metrekare bilgileri kontrol edilmeli.

2026 yılı tarifesinde de sigorta bedelinin belirlenmesinde yapı tarzı ve meskenin brüt yüzölçümü esas alınıyor. Ekim 2026 itibarıyla betonarme yapılar için metrekare bedeli 12.039 TL, azami teminat tutarı ise 2 milyon 552 bin 268 TL olarak uygulanıyor.

Belediyeden İmar ve Yapı Kayıtları Araştırılmalı

Taşınmazın bulunduğu belediyeden imar durumu, yapı ruhsatı, iskân ve mevcut yapı kayıtları hakkında bilgi alınması da önemli. Özellikle arsa payı, bağımsız bölüm ve fiili kullanım arasında farklılık bulunup bulunmadığı araştırılmalı.

İlan ile Resmi Kayıtlar Karşılaştırılmalı

İnternet ilanındaki bilgiler de satın alma kararında tek başına esas alınmamalı. İlanda belirtilen metrekare, oda sayısı, kat, taşınmazın niteliği ve diğer özellikler tapu ve resmi kayıtlarla karşılaştırılmalı.

EİDS uygulaması kapsamında taşınmaz ilanlarında kimlik ve yetki doğrulaması yapılması da ilan güvenliği açısından önemli bir kontrol oluşturuyor.

Projeden Ev Alırken Belgeler Artıyor

Henüz tamamlanmamış bir projeden konut satın alınacaksa inceleme daha kapsamlı yapılmalı. Yapı ruhsatı, ön bilgilendirme formu, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, teknik şartname ve satış sözleşmesi dikkatle incelenmeli.

Özellikle projede vaat edilen brüt ve net alanların, bağımsız bölüm bilgilerinin ve teslim şartlarının sözleşmede açık şekilde yer almasına dikkat edilmeli.

Ödeme Süreci de Belge Kontrolü Kadar Önemli

Ev alırken belgeler kadar ödeme yöntemi de önem taşıyor. Özellikle yüksek tutarlı işlemlerde satış bedelinin elden verilmesi veya kontrolsüz şekilde farklı hesaplara gönderilmesi yerine, mevzuata uygun ve güvenli ödeme yöntemlerinin kullanılması gerekiyor.