5 Yıllık Süre Satın Alma Değil, İktisap Tarihiyle Başlıyor
Hesaplamada en çok karıştırılan konulardan biri sürenin başlangıcıdır. 5 yıllık yasal süre, gayrimenkulün satın alındığı tarihten değil, resmi olarak iktisap edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Kat karşılığı inşaat ya da kentsel dönüşüm gibi durumlarda iktisap tarihinin tespiti kritik bir önem taşır. Ayrıca miras veya bağış gibi ivazsız (karşılıksız) yollarla elde edilen taşınmazların satışı ise bu kapsamın tamamen dışındadır.
Vergi Matrahı Nasıl Hesaplanır?
Elde edilen kazancın vergi matrahı belirlenirken satış bedelinden maliyet bedeli, satış nedeniyle yapılan giderler ile ödenen vergi ve harçlar düşülür. Alış bedeli ise enflasyona karşı korunmak amacıyla ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) artış oranının %10 veya üzerinde olması halinde endekslenerek güncellenir. Tüm bu indirimler uygulandıktan sonra, 2026 yılı için geçerli olan 150 bin TL’lik istisna tutarı da kazançtan düşülür ve kalan miktar üzerinden vergilendirme yapılır.
Birden Fazla Satış Ticari Kazanç Sayılabilir
Bir takvim yılı içinde birden fazla taşınmaz satışı gerçekleştirilmesi durumunda, Hazine ve Maliye Bakanlığı bu durumu “ticari faaliyet” olarak değerlendirebilir. Kazancın ticari kazanç sayılması halinde 5 yıllık süre kuralı veya istisna tutarları geçerliliğini yitirir; mükellefiyet tesis edilerek Katma Değer Vergisi (KDV) ve geçici vergi gibi ek yükümlülükler doğabilir. Bu nedenle yıl içerisinde birden fazla satış yapan mükelleflerin satış gerekçelerini belgelemeleri büyük önem taşımaktadır.
