Uzmanlar ise uyarıyor: “Taraflar yasal haklarını bilmediği için kulaktan dolma bilgilerle hareket ediyor ve günün sonunda ciddi mağduriyetler yaşanıyor.” Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen ev sahibi-kiracı ilişkisinde, kördüğüme dönen süreçleri engelleyecek altın kuralları ve tarafların yasal haklarını mercek altına aldık.
Ev Sahibi İstediği An Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Piyasadaki en büyük yanlışlardan biri, ev sahibinin evi dilediği zaman tahliye ettirebileceği düşüncesidir. Kiracı, sözleşmeden doğan yükümlülüklerini (başta kira ödemesi olmak üzere) yerine getirdiği sürece, ev sahibinin tek taraflı olarak “Evden çık” deme hakkı yoktur.
Tahliye için kanunun öngördüğü haklı nedenlerin varlığı şarttır. Örneğin; ev sahibinin kendisinin, eşinin veya bakmakla yükümlü olduğu alt/üst soyunun konut ihtiyacı yasal bir tahliye sebebidir. Ancak bu durumda bile yasal prosedürlerin sırasıyla ve eksiksiz uygulanması, ardından da tahliye davası açılması gerekir.
Kira Zam Sınırı Nasıl Belirleniyor?
Kira artış dönemlerinde yaşanan tartışmalar her yıl büyüyor. Unutulmamalıdır ki, konut kiralarında yasal artış sınırı Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.
Sözleşmeye yasal sınırın üzerinde bir artış oranı yazılmış olsa dahi, bu madde geçersiz kabul edilir. Kiracı, yasal sınırın üzerindeki fahiş zamları kabul etmek zorunda değildir.
Ev Sahibi Eve İstediği Zaman Girebilir mi?
Bir ev kiralandığı andan itibaren, kira süresi boyunca o konut artık kiracının özel yaşam alanıdır.
- Ev sahibinin mülk kendisinin diye çat kapı eve gelme,
- İzinsiz şekilde içeri girme veya
- Evi sürekli kontrol etme hakkı yoktur.
Zorunlu ve acil durumlar (tamirat vb.) dışında kiracının izni olmaksızın eve girilmesi, konut dokunulmazlığının ihlali anlamına gelir ve hukuki yaptırımları mevcuttur.
Ev Sahibi Hangi Durumlarda Tahliye Davası Açabilir?
Kanun, ev sahiplerini de güvence altına alan belirli tahliye şartları sunar. Ev sahibinin mahkeme yoluyla tahliye talep edebileceği başlıca durumlar şunlardır:
- Kiranın zamanında ödenmemesi ve yasal ihtarların çekilmesi,
- Usulüne uygun alınmış yazılı tahliye taahhüdünün bulunması,
- Ev sahibinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek konut ihtiyacı,
- Binanın yeniden inşası veya esaslı bir tadilattan geçecek olması,
- Kiracının veya eşinin, aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli bir başka konutunun bulunması.
Kiracıların En Sık Düştüğü Elden Ödeme Tuzağı
Hukukçulara göre kiracıların yaptığı en büyük ve en riskli hata, kira ödemelerini elden yapıp makbuz almamak veya açıklama yazmadan bankadan göndermektir. İleride yaşanacak bir uyuşmazlıkta, elden yapılan ödemeleri kanıtlamak neredeyse imkansızdır.
Kiralar kesinlikle banka üzerinden, alıcı kısmına ev sahibinin adı yazılarak ve açıklama alanına net bir şekilde “…. Yılı …. Ayı Kira Bedeli” notu düşülerek ödenmelidir. Ayrıca yazılı bir sözleşme yapmak ve tüm belgeleri saklamak hayat kurtarır.
Depozito Ne Zaman İade Edilir?
Kiracı evi tahliye ederken, mülkü teslim aldığı gibi (olağan kullanım yıpranmaları hariç) hasarsız bir şekilde teslim ettiyse, ev sahibinin depozitoyu keyfi gerekçelerle tutma hakkı yoktur. Evde olağan dışı bir zarar yoksa, depozito kiracıya eksiksiz iade edilmelidir.
Kiracı Evi Erken Boşaltırsa Ne Olur?
Sözleşme süresi dolmadan evi boşaltmak kiracıya birtakım mali yükümlülükler getirebilir. Kiracı evi erken tahliye ettiğinde, ev sahibinin mağdur olmaması adına “makul bir süre” (genellikle 3 ay) daha kira ödeme yükümlülüğü doğabilir. Ancak bu süreç, ev sahibinin yeni bir kiracı bulma hızına ve mülkün bölgedeki kiralanma potansiyeline göre her olayın özelinde mahkemece değerlendirilir.
Bilgi En Büyük Güvencedir
Kira ilişkilerinde yaşanan kaosun en büyük panzehiri karşılıklı iletişim ve yasal haklara hakimiyettir. Haklarını bilen bir kiracı ve sorumluluklarının farkında olan bir ev sahibi, hem uzun süren yıpratıcı dava süreçlerinden kurtulur hem de mülk ilişkisini sağlıklı bir zeminde yürütür.
