Ancak rakamlar sadece nominal (görünür) bir artışa işaret ediyor; enflasyondan arındırılmış veriler ise mülk sahipleri ve yatırımcılar için oldukça farklı bir tablo sunuyor.
Fiyatlar TL Bazında Artsa da Reel Olarak Geriliyor
Son bir yıllık sürece bakıldığında, Türkiye genelinde konut fiyatları nominal olarak %23.8 oranında bir artış gösterdi. Buna karşın, aynı dönemdeki enflasyon etkisi hesaba katıldığında, konut fiyatlarının reel olarak %6.5 oranında gerilediği görüldü. Bu durum, konut fiyatlarının TL bazında yükseliyormuş gibi görünse de enflasyon karşısında değer kaybettiğini ve alım gücü bazında alıcılara dönemsel bir avantaj sunduğunu kanıtlıyor.
Büyükşehirlerde Son Durum: Ankara Nominalde Lider, İzmir Reel Kayıpta Önde
Nüfus yoğunluğu en yüksek 5 büyük il mercek altına alındığında, yıllık nominal metrekare fiyat artışında %30.7 ile Ankara zirvede yer alıyor. Başkenti %28.8 ile Antalya, %27.6 ile İstanbul, %23 ile Bursa ve %20.5 ile İzmir takip ediyor.
Enflasyondan arındırılmış (reel) değişimlerde ise 5 büyük ilin tamamında ekside seyrediliyor:
- Ankara: Reel değişim -%1.4 | Ortalama Fiyat: 4.8 Milyon TL (Metrekare: 37.600 TL)
- Antalya: Reel değişim -%2.8 | Ortalama Fiyat: 6 Milyon TL (Metrekare: 54.500 TL)
- İstanbul: Reel değişim -%3.7 | Ortalama Fiyat: 6.95 Milyon TL (Metrekare: 63.000 TL)
- Bursa: Reel değişim -%7.1 | Ortalama Fiyat: 4.5 Milyon TL (Metrekare: 35.000 TL)
- İzmir: Reel değişim -%9.1 | Ortalama Fiyat: 6.3 Milyon TL (Metrekare: 52.000 TL)
30 büyük şehir arasında yıllık bazda en yüksek nominal artış ise %32.4 ile Denizli‘de gerçekleşti.
Yatırımın En Hızlı Döndüğü Şehir: Ankara
Konut yatırımcılarının en çok dikkat ettiği kriterlerin başında gelen amortisman (geri dönüş) süresi Türkiye genelinde ortalama 13 yıl olarak belirlendi. 5 büyük il arasında Ankara, 12 yıllık amortisman süresiyle konut yatırımının en cazip ve en hızlı geri döndüğü şehir olarak öne çıktı. İstanbul’da bu süre 13 yıl seviyesindeyken, en uzun geri dönüş süresi ise 19 yıl ile Muğla’da kaydedildi.
Yüksek Kredi Faizleri Alıcıyı Öteliyor, Peşinatlar Otomobile Kayıyor
Piyasadaki bu durgunluğun ve reel gerilemenin arkasında ise finansmana erişim zorluğu yatıyor. 2025 yılında %2.49 – %2.69 bandına kadar gerileyen konut kredisi faiz oranları, 2026’nın ikinci yarısıyla birlikte yeniden yükselişe geçerek en düşük %2.89 seviyesine ulaştı.
Yüksek faiz oranları alıcıların talebini ötelerken, faizsiz finansman modellerini kullanmak isteyen vatandaşlar da altın fiyatlarındaki düşüş sebebiyle peşinat yaratmakta zorlanıyor. Altının yükselmesini bekleyen yatırımcıların, ellerindeki bütçeyle konut yerine geçici olarak otomobil alımına yöneldiği gözlemleniyor.
“Sadece İlan Fiyatlarına Bakarak Karar Vermeyin”
Gelişmeleri değerlendiren Emlakjet ve Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, ilerleyen dönemde krediye erişimin kolaylaşması ve finansman koşullarının destekleyici hale gelmesiyle konut fiyatlarında reel olarak yeniden yukarı yönlü bir hareket alanı oluşabileceğini öngörüyor. Öğüt, piyasanın değişken olduğu bu dönemlerde yatırımcıların ve konut almayı düşünenlerin sadece güncel ilan fiyatlarına bakarak değil, reel verileri ve amortisman sürelerini karşılaştırarak karar vermeleri gerektiğinin altını çiziyor.
