İmar planlarındaki teknik terimleri ve sembolleri doğru okumak, hatalı yatırımların ve finansal kayıpların önüne geçer. İşte arsa yatırımı yapmadan önce mutlaka bilinmesi gereken temel imar parametreleri:
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) Nedir?
TAKS, inşa edilecek yapının arsa zemininde kaplayabileceği maksimum taban alanını belirleyen orandır.
- Nasıl Hesaplanır?Arsa Alanı × TAKS Oranı = Maksimum Taban Oturumu
- Örnek: 1.000 m² büyüklüğündeki bir arsada TAKS oranı 0.40 ise;
1000 × 0.40 = 400 m²Bu parsele yapılacak binanın zemin oturumu en fazla 400 m² olabilir.
KAKS / EMSAL (Emsal İnşaat Alanı) Nedir?
EMSAL, parsel üzerinde yapılabilecek toplam net kapalı inşaat alanını belirler.
- Nasıl Hesaplanır?Arsa Alanı × Emsal Oranı = Toplam İnşaat Hakkı
- Örnek: 1.000 m² bir arsada Emsal değeri 1.20 ise;
1000 × 1.20 = 1.200 m²Bu arsa üzerinde toplam 1.200 m² inşaat alanı üretilebilir ve bu alan izin verilen kat adedine bölünerek projelendirilir.
Yapı Nizamı: “A” (Ayrık Nizam) Ne Anlama Gelir?
İmar paftalarında yer alan harfler yapının komşu parsellerle ilişkisini gösterir:
- “A” (Ayrık Nizam): İnşa edilecek yapının hiçbir cephesinin komşu parsel sınırlarına bitişik olamayacağını; ön, yan ve arka bahçe mesafeleri bırakılarak müstakil bir şekilde konumlandırılması gerektiğini ifade eder.
- “B” (Bitişik Nizam) / “BL” (Blok Nizam): Komşu parsel sınırına bitişik veya belirli bir blok nizamında yapılaşma şartını gösterir.
İmar Çapındaki Kodlar: “5 / 3 / 3” Ne Demektir?
İmar planlarında yer alan rakam dizilimleri (örneğin daire içerisindeki 5 / A-3 / 3 gibi kodlamalar), çekme mesafelerini ve kat sınırını tanımlar:
- İlk Rakam (5): Ön bahçe / yoldan bırakılması gereken minimum çekme mesafesidir (5 metre).
- İkinci Rakam (3): Yan ve arka bahçe sınırlarından bırakılması gereken minimum çekme mesafesidir (3 metre).
- Üçüncü Rakam (3): Parselde izin verilen maksimum kat adedidir (3 kat).
En Çok Karıştırılan Detay: Çekme Mesafeleri ve TAKS Çelişkisi
Yatırımcıların en çok yanıldığı nokta, matematiksel TAKS hesabının her zaman sahaya yansıyacağını düşünmeleridir.
Kritik Not: TAKS oranı size 400 m² taban alanı hakkı verse dahi; yoldan, komşu parsellerden ve arka bahçeden bırakılması zorunlu çekme mesafeleri düşüldüğünde kalan alan (“yapı yaklaşma sınırları içi”) sadece 300 m² olabilir. Bu durumda binanın zemin oturumu 400 m² değil, zorunlu olarak 300 m² ile sınırlı kalır.
Temel Kavramlar
| Parametre | Açıklaması | Projeye Etkisi |
| TAKS | Taban Alanı Kat Sayısı | Binanın zemin kat taban büyüklüğü |
| EMSAL (KAKS) | Toplam İnşaat Alanı Katsayısı | Yapılabilecek toplam inşaat metrekaresi |
| Ayrık Nizam (A) | Komşulardan bağımsız yapılaşma | Bahçe payları ve cephe havalandırması |
| Çekme Mesafeleri | Yol ve komşu parsel sınır boşlukları | Yapının arsa içindeki fiili oturum alanı |
| Yençok / Kat | İzin verilen azami yükseklik | Kat adedi ve kat yükseklik sınırları |
Yatırımcılar İçin Öneri
Arsa yatırımı kararı alırken yalnızca tapu kaydındaki “arsa” veya “tarla” vasfına değil, ilgili belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden temin edilecek resmi imar durumu belgesi (imar çapı) ve 1/1000 Uygulama İmar Planı plan notlarına bakılması gerekmektedir. Arsanın gerçek değeri; konumu kadar, plan notlarının sağladığı inşaat hakkı ile ölçülür.
