Gaziantep’te meydana gelen somut olayda, kiracı kira dönemi devam ederken oturduğu evin satılması üzerine, kira başlangıcında ödediği 300 dolarlık depozito bedelini eski ev sahibinden talep etti. Satışın ardından depozitonun son kiraya mahsup edilmesini isteyen kiracı, eski ev sahibiyle uzlaşma sağlayamayınca icra takibi başlattı.
Yerel Mahkemenin Yaklaşımı
Gaziantep 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne taşınan uyuşmazlıkta yerel mahkeme, Türk Borçlar Kanunu kapsamında taşınmazın satılmasıyla yeni ev sahibinin kira sözleşmesinin doğrudan tarafı haline geldiğini belirtti. Bu gerekçeyle mahkeme, depozito alacağının eski ev sahibinden değil, yalnızca yeni malikten talep edilebileceğine hükmederek kiracının talebini reddetti. Kararın ardından Adalet Bakanlığı, hükmün bozulması talebiyle kanun yararına temyiz yoluna başvurdu.
Yargıtay’ın Emsal Niteliğindeki Değerlendirmesi
Temyiz incelemesini gerçekleştiren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Kararın gerekçesinde şu temel ilkelere yer verildi:
- Sözleşme İlişkisinin Durumu: Yeni malik taşınmazı devraldığında kira ilişkisinin tarafı haline gelirken, önceki malik ile kiracı arasındaki bağ satış tarihi itibarıyla hukuken sona erer.
- İspat Külfeti Eski Ev Sahibinde: Kira başlangıcında güvence bedelini fiilen teslim almış olan eski ev sahibi, bu tutarı satış sırasında yeni malike devrettiğini yazılı ve somut delillerle ispat etmekle yükümlüdür.
- İade Sorumluluğu: Eski malik depozitoyu yeni ev sahibine aktardığını belgeleyemediği sürece, parayı teslim alan kişi sıfatıyla kiracıya karşı doğrudan iade sorumluluğu taşımaya devam eder.
Kararın Uygulamadaki Anlamı
Bu içtihatla birlikte, mülkünü kiracılı olarak satan ev sahiplerinin aldıkları depozito bedelini satış esnasında yeni alıcıya resmi olarak devretmesi ve bu devri kayıt altına alması zorunlu hale geldi. Devir kanıtlanamadığı takdirde kiracılar, tahliye sonrasında depozitolarını doğrudan evi satan eski malikten tahsil edebilecek.
