Darende Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan davada davacı, diğer hissedarların bilgisi ve rızasıyla taşınmaz üzerine bir yayla evi inşa ettiğini belirterek ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep etti. Yerel mahkeme, taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına ve ev için takdir edilen 51 bin 920 liranın davacıya ödenmesine hükmetti.
Ancak dava sürecinde davalılardan birinin vefat etmesine rağmen yasal mirasçılarının dosyaya dahil edilmediği, taşınmaz başında usulüne uygun yerinde keşif yapılmadığı ve güncel bir bilirkişi raporu alınmadığı tespit edildi. Adalet Bakanlığı’nın başvurusu üzerine dosyayı inceleyen Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, eksik incelemeyle kurulan hükmü kanun yararına bozdu.
Tüm Mirasçıların Taraf Olması Zorunlu
Yargıtay kararında, ortaklığın giderilmesi davalarının tüm paydaşları doğrudan ilgilendiren davalar olduğuna işaret edildi. Daire, paydaşlardan birinin ölümü durumunda, davanın sağlıklı bir şekilde sonuçlandırılabilmesi için mirasçılık belgesinde yer alan tüm yasal mirasçıların davaya dahil edilmesi gerektiğini vurguladı. Taraf teşkili sağlanmadan verilen kararların usul ve yasaya aykırı olduğu kaydedildi.
Arsa ve Üzerindeki Yapının Değeri Ayrı Hesaplanacak
Kararın bir diğer kritik boyutunu ise taşınmaz üzerindeki yapılar (muhdesat) oluşturdu. Yargıtay, taşınmaz üzerinde bulunan ev, ağaç ve benzeri unsurların satış bedelinin paylaştırılmasında uygulanması gereken matematiksel ve hukuki yöntemi netleştirdi:
- Ayrı Değerleme: Taşınmazın çıplak arazi/arsa değeri ile üzerindeki yapının değeri keşif ve bilirkişi incelemesiyle ayrı ayrı tespit edilecek.
- Oranlama Yöntemi: Yapının ve arazinin belirlenen değerleri toplanarak taşınmazın bütün olarak toplam kıymeti bulunacak ve her bir unsurun toplam içindeki yüzdelik payı çıkarılacak.
- Adil Paylaşım: Satıştan elde edilen ihale bedeli bu oranlara göre dağıtılacak; yapının payına karşılık gelen tutar doğrudan yapıyı inşa eden hissedara aktarılacak, kalan satış geliri ise tüm paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılacak.
Yargıtay, yerinde keşif yapılmadan, güncel değerleme raporu hazırlanmadan ve taraf teşkili tamamlanmadan verilen kararın eksik incelemeye dayandığını belirterek yerel mahkeme kararını kanun yararına bozdu. Bu karar, hisseli taşınmazlar üzerinde yapı inşa eden mülk sahipleri ve ortaklığın giderilmesi davaları için temel bir içtihat niteliği taşıyor.
