Teras Ortak Alan mı, Bağımsız Bölüm mü?
Teras kaynaklı su sızıntılarında faturanın kime çıkacağını belirleyen ilk unsur, terasın hukuki niteliğidir:
- Ana yapının ortak terası ise: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre çatılar ve açık teraslar kural olarak ortak yer sayılır. Zamanla derzlerin yıpranması, yalıtımın eskimesi gibi doğal nedenlerle oluşan sızıntıların onarım giderleri tüm kat maliklerinin (bina yönetiminin) ortak bütçesinden karşılanmalıdır.
- Bağımsız bölüme tahsisli/ait teras ise: Teras bir dairenin kullanımına aitse hasarın niteliğine bakılır. Doğal eskime kaynaklı ana yapı izolasyon eksiklikleri yine bina geneline ait sayılabilirken; derzlerin hatalı/kötü kullanım, yanlış temizlik kimyasalları veya balkonda yapılan usulsüz tadilatlar sonucu tahrip edilmesi durumunda masraf doğrudan terası kullanan daire sahibine aittir.
- Komşu binanın terası ise: Düşük bir ihtimal de olsa yapışık nizam binalarda teras yan binaya aitse, muhatap doğrudan o binanın yönetimi veya hasara sebep olan bağımsız bölüm maliki olacaktır.
Komşu Tamir Etmiyorsa Kendi Başınıza Masraf Yapmayın
Komşunun onarıma yanaşmaması durumunda en büyük hata, doğrudan usta çağırıp masrafı üstlenmek ve sonrasında parayı talep etmektir. Hukuki delil olmadan yapılan harcamalar, sonradan mahkemede tahsil edilmek istendiğinde itiraza açık hale gelir; karşı taraf hasarın kendisinden kaynaklanmadığını veya masrafın fahiş olduğunu iddia edebilir.
İzlenmesi Gereken Hukuki Yol:
- Sulh Hukuk Mahkemesinden “Değişik İş” Tespiti İsteyin: Hasar büyümeden ve tamire başlanmadan önce Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak delil tespiti talep edilmelidir.
- Bilirkişi Raporu Alın: Mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi mahallinde inceleme yapar. Sızıntının tam olarak nereden kaynaklandığını (ortak yalıtım hatası mı, derz yıpranması mı, kullanım hatası mı), kusurlu tarafı ve onarım bedelini resmi rapora bağlar.
- İhtarname ve Onarım: Bilirkişi tespitinden sonra sorumlu tarafa noter kanalıyla makul bir süre tanınarak ihtar çekilir. Komşu veya yönetim yine harekete geçmezse, tespit edilen bedel doğrultusunda tamiratı alt kat sakini yaptırabilir.
- Masrafın ve Zararın Tahsili: Yapılan faturalı onarım giderleri ile dairede oluşan boya, sıva veya eşya zararları, mahkeme yoluyla asıl sorumludan yasal faiziyle tahsil edilebilir.
Tavandan su akması gibi acil müdahale gerektiren durumlarda dahi sonradan hak kaybı yaşamamak adına, çekiç vurulmadan önce durumun resmi olarak fotoğraflanması ve bilirkişi marifetiyle zapta geçirilmesi kritik önem taşıyor.
