Hukuki ve teknik güvenceden yoksun hazırlanan sözleşmeler, hak sahiplerini evsiz kalma, bitmeyen inşaat süreçleri veya beklenenden çok daha düşük nitelikte konut teslimi gibi ağır mağduriyetlerle karşı karşıya bırakabiliyor. Uzmanlar, kentsel dönüşümde telafisi imkansız kayıplar yaşamamak adına sözleşme aşamasında 5 temel güvenlik mekanizmasının mutlaka bulunması gerektiği konusunda uyarıyor.
Kademeli Tapu Devri ve Teminat Rejimi
Birçok mülk sahibinin düştüğü en büyük hata, arsa paylarını müteahhide inşaatın başında tek seferde devretmek oluyor. Projenin durması veya firmanın mali darboğaza girmesi durumunda arsa payının üçüncü kişilere satılması büyük bir çıkmaza yol açıyor.
- Çözüm: Tapu devirleri tek seferde değil; ruhsat alımı, kaba inşaatın tamamlanması, çatı örtüsünün bitmesi ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) aşamalarına bağlanarak kademeli yapılmalıdır. Ayrıca müteahhitten teminat mektubu talep edilmeli veya inşaat tamamlanana kadar paylar üzerine güvence ipotekleri tesis edilmelidir.
Gerçekçi ve Enflasyona Karşı Korumalı Gecikme Tazminatı
İnşaatın taahhüt edilen sürede teslim edilmemesi halinde uygulanacak gecikme tazminatları, genellikle sözleşmelerde sembolik rakamlar olarak kalıyor. Yüksek enflasyon ortamında sabit tutulan kira yardımı ve cezai şartlar, zamanla değerini tamamen yitiriyor.
- Çözüm: Gecikme halinde ödenecek aylık bedeller güncel emsal kira rayiçlerine göre belirlenmeli ve TÜFE oranında dönemsel artış şartı sözleşmeye bağlanmalıdır. Böylece gecikme süresince hak sahibinin kira kaybı eksiksiz telafi edilir.
Yasal Fesih ve Namına İfa Hakları (TBK m. 113)
Müteahhidin inşaatı sebepsiz yere durdurması ya da sahayı terk etmesi (temerrüt) halinde, sözleşmeden dönme süreçleri yıllar süren davalara dönüşebiliyor.
- Çözüm: Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesi uyarınca, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda mahkeme kararıyla inşaatın masrafları müteahhide ait olmak üzere başka bir firmaya tamamlatılması (namına ifa) yetkisi ve hızlı fesih mekanizmaları baştan sözleşmeye açık ve net maddelerle dahil edilmelidir.
Teknik Şartnamede “Muğlaklık” Tuzağı
Sözleşmelerde sıkça rastlanan “1. sınıf lüks malzeme kullanılacaktır” gibi yuvarlak ifadeler, hukuken ve teknik olarak denetlenemez bir zemin yaratır. Malzemenin kalitesi kişiden kişiye değişebileceği için teslim aşamasında ciddi hayal kırıklıkları yaşanır.
- Çözüm: Şartnamede muğlak ifadelere yer verilmemelidir. Kapı, parke, seramik, armatür, pencere profilleri ve yalıtım malzemeleri gibi tüm unsurların marka, model serisi, TSE standartları ve teknik parametreleri sözleşmenin ekinde madde madde yer almalıdır.
Net/Brüt Metrekare Cetveli ve Şerefiye Dağılımı
Dönüşüm sonrasında hak sahiplerinin en sık karşılaştığı sürprizlerden biri de taahhüt edilen daire büyüklükleri ile teslim edilen bağımsız bölümler arasındaki farklardır. Ayrıca hangi katın, hangi cephenin kime düşeceği önceden netleştirilmediğinde kura anlaşmazlıkları doğar.
- Çözüm: Belediyeden onaylı mimari proje, bağımsız bölüm bazında net ve brüt alan cetveli, kat planları ve cephe bilgilerini içeren şerefiyelendirme tablosu sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak ıslak imzayla onaylanmalıdır.
Kentsel dönüşümde güvenli bir geleceğe adım atmanın yolu, aceleyle atılan imzalardan değil; teknik ve hukuki detayları titizlikle örülmüş, dengeli bir sözleşmeden geçiyor. Hak sahiplerinin imza masasına oturmadan önce bir gayrimenkul hukuku uzmanından ve teknik müşavirden destek alması olası tüm risklerin önüne geçiyor.
