Gayrimenkul piyasasında en sık karşılaşılan kafa karışıklıklarından birine işaret eden bu durum, doğrudan bir dolandırıcılık anlamına gelmiyor. Ancak tapuda yer alan bu ibare, taşınmazın hukuki ve yapısal statüsü hakkında kritik ipuçları barındırıyor.
Arsa İbaresi Neden Yer Alır? Kat İrtifakı Nedir?
Bir inşaat projesi başladığında, henüz ortada fiziki olarak tamamlanmış bir yapı bulunmadığından zemin doğrudan “arsa” olarak tescillidir. Projenin onaylanmasıyla birlikte her bir bağımsız bölüme (daire, dükkan vb.) düşen pay belirlenir ve Kat İrtifakı kurulur.
Kat irtifakı aşamasında:
Her bir bağımsız bölüm için ayrı tapu senedi düzenlenir.
Dairenin blok, kat ve kapı numarası tapuda belirtilir.
Ancak henüz yapının nihai yasal kabulü yapılmadığı için ana taşınmazın cinsi tapu kütüğünde “Arsa” olarak kalmaya devam eder.
Dolayısıyla elinizdeki tapuda blok ve bağımsız bölüm numarası yazıyorsa, ortada bir dolandırıcılık yoktur; hukuken geçerli bir kat irtifaklı daire satın alınmıştır.
Hukuki Bir Sakıncası Var mı?
Kat irtifakı tapusu ile daire alıp satmanın yasal açıdan hiçbir engeli bulunmaz. Mülk sahibi dairesinde oturabilir, kiraya verebilir ya da aynı tapuyla dairesini başkasına satabilir.
Asıl risk ve dikkat edilmesi gereken nokta ise mülkiyetin geçerliliği değil, binanın yasal mevzuata uygunluğudur.
Asıl Risk: İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Alınabildi mi?
Sağlıklı bir gayrimenkul sürecinde hedef, inşaat bittikten sonra kat mülkiyetine geçmektir. Kat mülkiyetine geçebilmek için ise binanın iskan belgesi (Yapı Kullanma İzin Belgesi) almış olması şarttır.
Belediyenin iskan verebilmesi için binanın onaylı mimari projeye harfiyen uyması gerekir. Kat irtifakında takılı kalan binalarda endişe verici senaryolar şunlar olabilir:
Projeye Aykırılıklar: Müteahhit onaylı projede 1+1 ya da sığınak olarak görünen bir alanı fiilen 3+1 daireye dönüştürmüş olabilir.
Kaçak Kat ve Çıkmalar: Binaya projede yer almayan fazladan katlar veya ortak alan işgalleri eklenmiş olabilir.
Eksik İmalat: Yangın merdiveni, sığınak veya asansör gibi zorunlu tesisatlar mevzuata uygun yapılmadığı için iskan alınamamış olabilir.
Eğer bina projeye aykırı yapıldığı için iskan alamıyorsa, kat mülkiyetine geçiş kilitlenir ve ilerleyen süreçte belediye cezaları veya yıkım kararları gibi yasal yaptırımlar gündeme gelebilir.
Tapusunda “Arsa” Yazanlar Ne Yapmalı?
Belediye İmar Müdürlüğüne Başvurun: Taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeye giderek binanın Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan) olup olmadığını sorgulayın.
Onaylı Mimari Projeyi İnceleyin: Satın aldığınız dairenin belediyedeki onaylı projede kaç metrekare ve hangi nitelikte göründüğünü kontrol edin.
Kat Mülkiyetine Başvuru Sürecini Araştırın: Eğer bina iskanlıysa ve projeye tam uyumluysa, yalnızca cins değişikliği ve kat mülkiyeti tescil işlemleri tamamlanmamış olabilir. Gerekli harçlar ve başvurularla kat mülkiyeti tapusu çıkarılabilir.
Gayrimenkul alımlarında en güvenli liman kat mülkiyeti kurulu konutlar olsa da, kat irtifaklı bir mülk edinildiğinde panik yapmadan önce mutlaka belediye arşivindeki proje ile fiili durumun örtüşüp örtüşmediği kontrol edilmelidir.
