Ancak burada önemli bir ayrım bulunuyor: Tek emlak işletmesi modeline ilişkin çalışma henüz yürürlüğe girmiş yeni bir kural değil. Mevcut uygulamada taşınmaz sahibi, e-Devlet üzerinden aynı taşınmaz için birden fazla yetki belgeli emlak işletmesine ilan verme yetkisi verebiliyor. Gündemdeki değişiklik ise bu yapının daha kontrollü hale getirilmesini hedefliyor.
EİDS’de mevcut sistem nasıl işliyor?
EİDS’nin yetki doğrulama uygulaması 15 Eylül 2024’te devreye alınmış, 2025 itibarıyla zorunlu hale gelmişti. Sistem kapsamında ilanlar; taşınmaz sahibi, sahibinin eşi veya belirli derece yakınları tarafından ya da taşınmaz sahibinin yetkilendirdiği yetki belgeli emlak işletmesi tarafından verilebiliyor.
Buradaki kritik nokta, EİDS yetkisinin ilan verme yetkisi olması. Bu yetki, emlak işletmesine taşınmaz üzerinde tapu işlemi yapma veya başka bir tasarrufta bulunma hakkı vermiyor. Ayrıca EİDS üzerinden verilen izin, mevzuat gereği düzenlenmesi gereken yetkilendirme sözleşmesi ve diğer aracılık belgelerinin yerine de geçmiyor.
Dolayısıyla bir taşınmazın EİDS üzerinden doğrulanmış olması, taraflar arasındaki bütün hukuki ve ticari ilişkinin tamamlandığı anlamına gelmiyor.
Asıl sorun: Aynı taşınmaz için birden fazla ilan
Mevcut modelin sektörde tartışılan taraflarından biri, aynı taşınmazın birden fazla emlak işletmesi tarafından ilana çıkarılabilmesi. Bu durum özellikle aynı taşınmaz için farklı fiyatların yazılması, güncel olmayan ilanların yayında kalması ve tüketicinin hangi ilanı esas alacağını bilememesi gibi sorunlara yol açabiliyor.
Yeni modelde üzerinde çalışıldığı belirtilen düzenlemenin temel amacı da burada ortaya çıkıyor: Taşınmaz ile ilan sorumlusu emlak işletmesi arasında daha net bir dijital eşleşme kurulması.
Eylül 2026’da gündeme gelen çalışmaya göre bir taşınmazın satışının tek bir emlak işletmesi üzerinden yürütülmesi ve yetkilendirme sözleşmesinin de ilan sürecinin bir parçası haline getirilmesi planlanıyor. Yetkinin sona ermesi halinde ilgili taşınmaza ait ilanın da sistem üzerinden yayından kaldırılması öngörülüyor.
Bu model hayata geçirilirse, “aynı taşınmaz için beş farklı ilan, üç farklı fiyat, dört farklı emlak danışmanı” görüntüsünün önemli ölçüde ortadan kalkması mümkün olabilir.
Yetki sözleşmesi de sistemin parçası olabilir
Planlanan değişiklik açısından dikkat çeken bir diğer başlık ise yetkilendirme sözleşmesi.
Mevcut mevzuatta taşınmaz ticareti hizmetlerinin yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanması gerekiyor. Sözleşmede emlak işletmesinin yetki belgesi, sorumlu emlak danışmanının bilgileri, verilen hizmetler, hizmet bedelleri ve tarafların hak ve yükümlülükleri gibi bilgilerin bulunması gerekiyor.
Bu nedenle EİDS’nin sözleşme ile daha doğrudan ilişkilendirilmesi, yalnızca ilanların kontrolünü değil, taşınmaz sahibi ile emlak işletmesi arasındaki ilişkinin dijital olarak izlenebilirliğini de güçlendirebilir.
Ancak burada sektör açısından dikkat edilmesi gereken nokta şu: EİDS yetkisi ile yetkilendirme sözleşmesi aynı şey değil. Yeni sistem kurulurken bu iki unsurun birbirine nasıl bağlanacağı, sözleşmenin hangi aşamada sisteme yükleneceği ve yetki iptalinin hangi sonuçları doğuracağı açık biçimde düzenlenmeli.
Emlak danışmanları açısından ne değişebilir?
Tek taşınmaz–tek emlak işletmesi modeli yürürlüğe girerse, emlak danışmanlarının portföy alma sürecinde daha dikkatli olması gerekecek.
Özellikle taşınmaz sahibinden yalnızca sözlü bir onay alınması yerine, yetkilendirme sözleşmesinin açık, güncel ve EİDS kaydıyla uyumlu olması büyük önem kazanacak.
Emlak işletmeleri açısından önerim, yeni düzenleme yürürlüğe girmeden önce bile portföy dosyalarında şu bilgilerin birlikte tutulmasıdır:
- Taşınmazın tapu veya taşınmaz kimlik bilgileri,
- EİDS yetkisinin başlangıç ve bitiş tarihi,
- Yetki veren kişinin bilgileri,
- Yetkili emlak işletmesinin bilgileri,
- Yazılı yetkilendirme sözleşmesi,
- İlan fiyatı ve fiyat değişikliklerinin kayıtları,
- İlanın yayımlandığı platformlar.
Bu kayıt düzeni, ileride ortaya çıkabilecek “Bu taşınmazı kim ilan etti?”, “Yetki ne zaman verildi?”, “Yetki hangi tarihte sona erdi?” gibi uyuşmazlıklarda emlak danışmanının elini güçlendirebilir.
EİDS artık yalnızca ilan doğrulama sistemi değil
EİDS’nin geldiği nokta, sistemin yalnızca ilan platformlarında bir doğrulama mekanizması olmaktan çıktığını gösteriyor.
Ticaret Bakanlığı, 2026 yılında sosyal medya platformlarındaki taşınmaz ilanlarını da daha yakından denetlemeye başladı. Instagram, Facebook, WhatsApp ve TikTok dahil olmak üzere elektronik ortamlarda yayımlanan ilanlarda EİDS doğrulaması aranıyor. Sosyal medya paylaşımında doğrulanmış ilan bağlantısının bulunması, kullanılan görsel ve açıklamaların da doğrulanmış taşınmaza ait olması gerekiyor.
Üstelik denetimler yalnızca uyarı düzeyinde kalmıyor. Ticaret Bakanlığı, Ekim 2026 itibarıyla sosyal medya üzerinden mevzuata aykırı taşınmaz ve taşıt ilanı yayımladığı tespit edilen toplam 152 işletmeye 15,2 milyon TL idari işlem uygulandığını açıkladı.
Bu tablo, önümüzdeki dönemde ilan veren emlak işletmelerinin “ilanı kim verdi?” kadar “hangi yetkiye dayanarak verdi?” sorusuna da cevap verebilmesini zorunlu hale getiriyor.
Taşınmaz sahipleri de süreci dikkatli yönetmeli
Yeni sistemin yalnızca emlak danışmanlarını ilgilendirdiğini düşünmemek gerekiyor. Taşınmaz sahipleri açısından da yetki verme ve iptal etme süreçleri daha önemli hale gelecek.
Bir emlak işletmesiyle çalışma sona erdiğinde, yetkinin sistemde açık kalıp kalmadığının kontrol edilmesi önemli. Aksi halde eski yetki kaydı nedeniyle yeni emlak işletmesiyle yürütülen süreçte sorun yaşanabilir.
Emlak danışmanlarının da yeni bir portföy alırken taşınmaz sahibinin daha önce başka bir işletmeye verdiği EİDS yetkisinin bulunup bulunmadığını kontrol etmesi, ileride yaşanabilecek yetki uyuşmazlıklarının önüne geçebilir. Ticaret Bakanlığının 2026 yılında kullanıma açtığı ekran sayesinde emlak işletmeleri, TTBS üzerinden taşınmazın ilan yayınlama izni, yetki bitiş tarihi ve yetki veren kişinin bilgileri gibi detayları görüntüleyebiliyor.
Tek danışman modeli piyasayı nasıl etkiler?
“Tek taşınmaz, tek emlak işletmesi” yaklaşımının en önemli avantajı, ilan sorumluluğunun netleşmesi olabilir.
Bir taşınmazın yalnızca bir işletme tarafından ilan edilmesi; fiyatların kontrol edilmesini, güncel olmayan ilanların temizlenmesini ve tüketicinin aynı taşınmaz için farklı bilgilerle karşılaşmasının önlenmesini kolaylaştırabilir.
Bununla birlikte sistemin emlak danışmanları açısından rekabeti gereğinden fazla sınırlamaması da önemli. Taşınmaz sahibi çalıştığı emlak işletmesinden memnun kalmadığında yetkiyi nasıl sona erdirecek? Yeni emlak işletmesine geçiş ne kadar sürede gerçekleşecek? Eski işletmenin ilanları otomatik olarak ne zaman kaldırılacak? Aynı taşınmazın ortak çalışmayla pazarlanması mümkün olacak mı?
Bu soruların cevapları, düzenlemenin piyasadaki etkisini doğrudan belirleyecek.
Emlak danışmanları şimdiden ne yapmalı?
Yeni düzenlemenin kesinleşmesini beklemeden portföy yönetim sistemini buna göre düzenlemek faydalı olacaktır.
Özellikle EİDS yetkisi, yazılı yetkilendirme sözleşmesi ve ilan bilgileri arasında tam uyum sağlanmalı. Portföy alınırken taşınmaz sahibinin yetkisi kontrol edilmeli, yetkinin süresi takip edilmeli ve yetki sona erdiğinde ilanların da zamanında kaldırılması sağlanmalı.
Sosyal medya paylaşımlarında ise EİDS üzerinden doğrulanmış ilan bağlantısının kullanılması ve paylaşımda yer alan taşınmazın fotoğraf, video, açıklama ve fiyat bilgilerinin doğrulanmış ilanla uyumlu olması gerekiyor. Aksi yöndeki paylaşımlar idari yaptırım riski taşıyor.
Asıl hedef: İlan karmaşasından sorumluluk zincirine
EİDS’de gündeme gelen tek emlak işletmesi modeli, yalnızca “aynı taşınmazı kaç kişi ilan edebilir?” sorusunun cevabı olarak görülmemeli.
Asıl dönüşüm, taşınmaz sahibi → yetkilendirme → emlak işletmesi → ilan platformu → tüketici arasındaki sorumluluk zincirinin daha görünür hale gelmesi.
Bu nedenle yeni düzenleme hayata geçirilecekse, yalnızca tek danışman şartının getirilmesi yeterli olmayacaktır. Yetkinin nasıl verileceği, nasıl sona ereceği, ilanların ne zaman kaldırılacağı, işletme değişikliğinin nasıl yapılacağı ve taraflar arasındaki sözleşmenin sisteme nasıl yansıtılacağı da açık biçimde düzenlenmelidir.
Emlak sektörü açısından bakıldığında ise mesaj şimdiden net: EİDS döneminde portföy almak yalnızca taşınmaz sahibinden ilan izni almak anlamına gelmiyor. Yetkinin kaynağını, süresini, sözleşmesini ve ilandaki bilgilerle uyumunu doğru yönetmek artık emlak danışmanlığının önemli bir parçası haline geliyor.
