Peki, beşinci yılı dolan bir kiracı için ev sahibi ne kadar artış talep edebilir? Kira bedeli hangi kriterlere göre yeniden belirlenir?
İlk 4 Yıl ile 5. Yıl Arasındaki Temel Fark
Kira sözleşmesinin ilk dört uzama yılında ev sahibi, yalnızca yasal sınırlar çerçevesinde artış yapabilir:
- İlk 4 Yıl: Artış oranı, taraflar aksini kararlaştırmış olsa dahi Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gereğince 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
- 5. Yıl ve Sonrası: Beşinci kira yılı dolduktan sonra (6. yıla girerken), TÜFE sınırlaması zorunluluğu kalkar. Ev sahibi artık “Kira Tespit Davası” açma hakkı kazanır ve kiranın emsal rayiçlere çekilmesini talep edebilir.
Kira Tespit Davası Nedir ve Nasıl İşler?
TBK m. 344/3 uyarınca; taraflarca bir anlaşma yapılmış olsun veya olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenir.
Hâkim kira bedelini belirlerken şu unsurları bir arada değerlendirir:
- TÜFE Oranı: 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalaması baz alınır.
- Kiralananın Durumu: Taşınmazın büyüklüğü, yaşı, cephesi, bakım durumu ve sunduğu imkânlar incelenir.
- Emsal Kira Bedelleri: Aynı sokak, bina veya semtte benzer nitelikteki taşınmazların güncel serbest piyasa kira bedelleri araştırılır.
- Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi): Mahkeme, emsal bedeli birebir uygulamaz. Yargıtay içtihatları doğrultusunda kiracının eski kiracı olması ve düzenli ödeme geçmişi gözetilerek belirlenen piyasa rayici üzerinden genellikle %10 ila %20 arasında bir “hakkaniyet indirimi” uygulanır.
Dava Öncesi Zorunlu Adım: Arabuluculuk
Kira uyuşmazlıklarında doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açılamaz. Kira tespit davalarında da dava şartı arabuluculuk zorunludur:
- Ev sahibi veya kiracı mahkemeye başvurmadan önce adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna başvurmak zorundadır.
- Arabuluculuk sürecinde taraflar karşılıklı müzakere ile TÜFE ile piyasa rayici arasında makul bir bedelde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa tutanak düzenlenir ve dava süreci başlatılır.
Ev Sahibi Doğrudan “İstediğim Fiyatı Yaptım” Diyebilir mi?
Ev sahibinin 5 yıl doldu diye kiracıya tek taraflı olarak istediği rakamı dayatma hakkı yoktur:
- Taraflar kendi aralarında anlaşamazsa ve ev sahibi dava açmazsa, kiracı yasal TÜFE (12 aylık ortalama) oranında zam yaparak oturmaya devam edebilir.
- Ev sahibinin rayiç bedeli yansıtabilmesi için ya kiracıyla karşılıklı uzlaşması ya da mahkemeden kira tespit kararı alması gerekir.
- Dava açıldığında tespit edilecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için; yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya ihtarname çekilmiş olması veya davanın bu süre içinde açılmış olması gerekir.
Özetle Tarafların İzlemesi Gereken Yol
| Durum | Ev Sahibinin Hakkı | Kiracının Durumu |
| Uzlaşma Sağlanırsa | Karşılıklı belirlenen güncel tutar uygulanır. | Anlaşılan yeni bedel ödenir. |
| Uzlaşma Sağlanamazsa | Arabulucuya başvurulur; anlaşma çıkmazsa Kira Tespit Davası açılır. | Dava sonuçlanana kadar TÜFE oranında artış yaparak ödemeye devam eder. |
| Mahkeme Kararı | Emsal kira bedeli üzerinden hakkaniyet indirimi düşülerek yeni kira belirlenir. | Mahkemenin hükmettiği fark tutarlarını geçmişe dönük (dönem başlangıcından itibaren) ödemekle yükümlü olur. |
