Ev sahibi ve kiracı arasındaki hukuki süreçlerde kritik rol oynayan tahliye taahhütnamelerine ilişkin Yargıtay’dan emsal niteliğinde bir karar geldi. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (Esas No: 2013/16564, Karar No: 2014/8813), usulüne uygun düzenlenen tahliye taahhütnamesinde yer alan cezai şartın geçerli olduğunu ve taahhüdü ihlal eden kiracıyı bağlayacağını netleştirdi.
Taahhüt Varsa Cezai Şart Bağlayıcıdır
Dava konusu olayda, kiracı belirlenen tarihte taşınmazı boşaltacağını taahhüt etmiş ve tahliyenin gerçekleşmemesi durumu için sözleşmeye cezai şart eklenmiştir. Ancak kiralanan yer taahhüt edilen tarihte boşaltılmayınca, mülk sahibi sözleşmede yer alan cezai şart bedelinin tahsili için icra takibi başlattı.
Yargıtay incelemesinde; geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı teslim etmeyen kiracının cezai şart ödemekle yükümlü olduğu, yerel mahkemenin cezai şartın tahsiline karar vermesinde ilkesel olarak bir usulsüzlük bulunmadığı belirtildi. Kararda, tahliye taahhüdünün hukuken geçerli olması kaydıyla (kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve serbest iradeyle verilmiş olması), taahhütnameye eklenen cezai şartın taraflar açısından bağlayıcı olduğu vurgulandı.
Fahiş Cezai Şarta Hâkim Müdahalesi (Tenkis)
Kararın kiracılar açısından en dikkat çeken yönü ise Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 182. maddesinin son fıkrası uyarınca hâkime tanınan resen indirim yetkisi oldu.
Yüksek Mahkeme, kanunun taraflara ceza miktarını serbestçe kararlaştırma hakkı tanıdığını; ancak ceza koşulunun hakkaniyete aykırı ve aşırı (fahiş) olması durumunda, kiracı talep etmese dahi hâkimin bu miktarı kendiliğinden indirmekle (tenkis) yükümlü olduğunu hatırlattı. Yerel mahkemenin cezai şart miktarının fahiş olup olmadığını denetlemeden doğrudan tam tutarın tahsiline karar vermesini eksik inceleme sayarak kararı bozdu.
Gayrimenkul Sahipleri ve Kiracılar İçin Öne Çıkan Başlıklar
- Cezai Şart Geçerlidir: Kira sözleşmesinin başlangıcından sonraki bir tarihte, baskı altında olmadan imzalanan tahliye taahhütnamesindeki cezai şart maddesi hukuken geçerlidir.
- Gecikme Bedel Doğurur: Taşınmazı süresinde teslim etmeyen ve tahliye borcunu usulüne uygun (yazılı tutanak/anahtar teslimi) belgeleyemeyen kiracı, söz konusu tazminat ile karşı karşıya kalır.
- Orantısız Tutarlar Düşürülür: Kiraya verenin cezai şartı orantısız bir zenginleşme aracına dönüştürmesini engellemek adına; tarafların ekonomik durumu, borcun niteliği ve hakkaniyet ölçüsünde hâkim tarafından indirim uygulanabilir.
