Taşınmazın satılması kiracıyı hemen çıkarmıyor
TBK’nın 310. maddesine göre kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline geliyor. Bu nedenle “Taşınmazı satın aldım, kiracının sözleşmesi sona erdi” şeklinde bir uygulama bulunmuyor. Nitekim Yargıtay’ın 2025 tarihli bir kararında da geçerli kira sözleşmesine dayanan kiracının, taşınmazın satılması nedeniyle yeni malik karşısında haksız işgalci konumuna düşmeyeceği vurgulandı.
Dolayısıyla yeni malik, yalnızca tapunun kendi adına geçmesini gerekçe göstererek kiracının tahliyesini isteyemiyor. Bunun yerine kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekiyor.
Yeni malik için 6 aylık süre nasıl işliyor?
TBK’nın 351. maddesi, yeni malike ihtiyaç nedeniyle özel bir tahliye imkânı tanıyor. Buna göre yeni malik, taşınmazı kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu içindeyse, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorunda.
Bu bildirim süresinde yapıldığı takdirde yeni malik, edinme tarihinden altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabiliyor. Buradaki önemli nokta ise altı aylık sürenin “dava açılması gereken son tarih” değil, bu özel yola başvurulabilmesi için geçmesi gereken asgari süre olması. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11 Mart 2025 tarihli kararında da yeni malikin altı ayın dolduğu gün hemen dava açmak zorunda olmadığı, sözleşme süresi içerisinde bu hakkını kullanabileceği belirtildi.
Bir aylık bildirim süresi kritik
Yeni malik açısından en önemli aşamalardan biri, taşınmazın edinilmesinden sonraki ilk bir aylık süre. Yargıtay’ın 9 Eylül 2025 tarihli kararında, TBK 351 kapsamında yapılacak bildirimin edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya tebliğ edilmesi gerektiği vurgulandı. Bu sürenin geçirilmesi halinde TBK 351/1’deki altı ay sonra dava açma yolunun kullanılması mümkün olmuyor.
Bu nedenle yeni malikin yalnızca ihtarnameyi hazırlaması yeterli değil; bildirimin yasal süre içerisinde kiracıya ulaştığının da ispatlanabilir olması önem taşıyor. Özellikle tapu edinme tarihi ile bildirimin kiracıya tebliğ tarihi birlikte değerlendirilmelidir.
Altı ay dolmadan tahliye davası açılabilir mi?
TBK 351/1 kapsamında yeni malik tarafından açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında altı aylık sürenin dolması gerekiyor. Ancak yeni malik, başka bir seçeneğe de sahip. Kanunun 351/2. maddesine göre yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabiliyor.
Bu nedenle yeni malik açısından iki farklı yol bulunuyor: Taşınmazın edinilmesinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparak altı ayın sonunda dava açmak veya kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluna başvurmak.
İhtiyacın gerçek ve zorunlu olması gerekiyor
Yeni malikin tahliye talebinde bulunabilmesi için yalnızca taşınmazı satın almış olması yeterli değil. Kanun, taşınmazın yeni malik veya belirli yakınları tarafından konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanılmasının zorunlu olmasını arıyor.
Bu nedenle tahliye davasında ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı önem kazanıyor. “Taşınmazı ileride kullanabilirim” şeklindeki soyut bir düşünce ile somut ve gerçek bir kullanım ihtiyacı aynı şekilde değerlendirilmiyor.
Tahliye davalarından önce arabuluculuk şartı var
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartı. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi, kiralanan taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıkları bu kapsama alıyor.
Yeni malikin TBK 351 kapsamında açacağı tahliye davası bakımından da arabuluculuk sürecinin dava öncesinde tamamlanması gerekiyor. Ancak başvurunun hangi tarihte yapılması gerektiği konusunda özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında farklı yargı kararları gündeme geldi. Yargıtay’ın 2025 tarihli uyuşmazlık değerlendirmesinde, TBK 350 kapsamındaki davalarda dava açma hakkının doğmasından sonra arabuluculuğa başvurulması gerektiği yönünde karar bulunurken, TBK 351/1 kapsamındaki yeni malik davalarında bölge adliye mahkemeleri arasında aynı nitelikte bir uygulama uyuşmazlığı bulunmadığı belirtildi.
Bu nedenle yeni maliklerin tahliye sürecindeki edinme tarihi, bir aylık bildirim süresi, altı aylık süre, kira sözleşmesinin bitiş tarihi ve arabuluculuk aşamasını birlikte planlaması önem taşıyor.
Tahliye sonrası 3 yıllık kurala dikkat
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettirdikten sonra taşınmazı hemen başka bir kişiye kiralayamıyor. TBK 355 uyarınca ihtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamıyor. Aksi durumda eski kiracı lehine, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat gündeme gelebiliyor.
Bu düzenleme, ihtiyaç gerekçesiyle yapılan tahliye taleplerinin gerçekten kanunda belirtilen amaca dayanmasını sağlamayı hedefliyor.
Emlak danışmanları süreci baştan doğru anlatmalı
Kiracılı bir taşınmazın satışında tarafların en sık yaptığı hatalardan biri, satış işleminin kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirdiğini düşünmek. Oysa taşınmazın satılmasıyla birlikte yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı oluyor. Tahliye isteniyorsa bunun ayrıca kanundaki şartlara uygun şekilde yürütülmesi gerekiyor.
Bu nedenle satış aşamasında hem alıcının hem satıcının taşınmazın kiracılı olduğunu, kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihini ve kiracının mevcut durumunu dikkate alması gerekiyor. Özellikle yeni malik taşınmazı kendisi kullanmak istiyorsa, tapu devrinden sonra bir aylık bildirim süresinin kaçırılmaması büyük önem taşıyor.
Kısacası, “ev satıldı, kiracı hemen çıkar” şeklindeki yaklaşım hukuken doğru değil. Yeni malik için tahliye imkânı bulunuyor ancak bu hakkın kullanılabilmesi; gerçek ve zorunlu ihtiyaç, yasal bildirim süreleri, altı aylık bekleme süresi veya kira sözleşmesinin bitimindeki dava süresi ve gerekli usul işlemlerinin doğru şekilde yerine getirilmesine bağlı.
