Bigist Invest sahibi Ömer Erkut Vanlıoğlu’nun il bazındaki kira getirileri ve geri dönüş sürelerine odaklanan son pazar derlemesi, konutun yeniden güçlü bir nakit akışı enstrümanı haline geldiğini ortaya koyuyor.
Kira Artışı Fiyat Artışını Geride Bıraktı
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) Eylül 2026 verileri, piyasadaki makas değişimini somut rakamlarla özetliyor:
- Yeni Kiracı Kira Artışı: Yıllık %26,6
- Konut Fiyat Artışı: Yıllık %22,3
Kira bedellerinin satış fiyatlarından daha hızlı yükselmesi, konut yatırımının yıllık brüt getiri oranlarını yukarı çekerken gayrimenkulün kendini finanse etme süresini de aşağı çekiyor.
Türkiye Ortalaması 13 Yıla Geriledi
Endeksa’nın Mayıs 2026 verilerine göre Türkiye genelinde ortalama konut amortisman süresi 13 yıla kadar indi. Ancak yatırımın geri dönüş hızı, şehirden şehre 7 yıla varan farklar gösteriyor.
Büyükşehirler dinamik kiralama piyasaları sayesinde hızlı amortisman sunarken, sahil bandında yüksek metrekare satış fiyatları nedeniyle süreler uzuyor:
| Şehir | Ortalama Amortisman Süresi | Brüt Kira Getirisi (Ağustos 2026) |
| Ankara | 12 Yıl | %8,1 |
| İstanbul | 13 Yıl | %7,4 |
| Antalya | 17 Yıl | %5,7 |
| Aydın | 17 Yıl | — |
| Muğla | 19 Yıl | — |
Sahil Şehirleri Değil, Metropoller Kazandırıyor
Yazlık talebi ve yaşam tercihi nedeniyle kıyı bölgelerinde (Muğla, Antalya, Aydın) konut satış fiyatları yüksek seviyelerini koruyor. Buna karşın, uzun dönemli kiralama bedelleri aynı ivmeyle artış gösteremediği için kıyı şeridinde geri dönüş süreleri 19 yıla kadar çıkıyor.
Buna karşın Ankara ve İstanbul gibi büyükşehirler; kesintisiz kiralık konut talebi, öğrenci ve çalışan nüfus hareketliliği sayesinde yüksek brüt kira getirisi sağlayarak yatırımcı için daha rasyonel ve hızlı geri dönüş vadeden merkezler olarak öne çıkıyor.
