İşte sektörde taşları yerinden oynatan kararın detayları ve sürece dair merak edilenler:
Maliye’nin Görüş Değişikliği Dava Fırtınası Estirdi
Her şey, Maliye’nin 2011 yılında yayımladığı bir sirkülerle, 1985’ten beri uygulanan “ruhsat ve tapu esaslı” KDV belirleme yönteminden vazgeçmesiyle başladı. Maliye, taşınmazın tapuda ne yazdığından ziyade fiilen ne amaçla kullanıldığına bakılması gerektiğini savundu. Bu görüşe güvenen pek çok mükellef; ofis, dükkan veya apart üniteleri “konut” olarak kullanacak kişilere indirimli KDV (%1 veya %8) ile sattı.
Ancak Maliye, 2014 sonunda bu hatasından dönerek tekrar tapu kayıtlarına bakılacağını açıkladı. Aradaki dönemde indirimli KDV uygulayanlara ise ağır cezalı tarhiyatlar yapıldı ve iadeler geri istendi.
Danıştay: Fiiliyata Değil, Tapuya Bakılır
Konuyu inceleyen Danıştay, tartışmalara son noktayı koyarak mülk sahiplerini ve geliştiricileri bağlayan şu temel prensibi belirledi:
Bir taşınmazın konut mu yoksa iş yeri mi olduğu belirlenirken; yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve tapu kayıtları esastır. Alıcının orayı ne amaçla kullandığı veya kullanım taahhüdü, vergi yükümlülüğünü değiştirmez.
Apart Üniteler İçin Özel Karar
Süreç boyunca en çok kafa karışıklığı “apart ünite” kategorisinde yaşanmıştı. Bazı yargı kararları, apartların mimari yapısı gereği konuta uygun olduğunu savunsa da Danıştay VDDK son kararında bu kapıyı tamamen kapattı.
- Kararın Özeti: Tapu senedinde “apart tatil ünitesi”, ruhsatta “apart otel” veya “club apart” yazan yerler, fiilen içinde yaşansa ve ev olarak kullanılsa dahi “konut” sayılamaz.
- KDV Oranı: Bu nitelikteki taşınmazların tesliminde genel KDV oranı (şu anki düzenlemeye göre %20) uygulanmak zorundadır.
Sektör İçin Ne Anlama Geliyor?
Bu karar, özellikle turizm bölgelerinde veya şehir merkezlerindeki apart projelerinde “indirimli KDV” avantajı kullanarak satış yapan veya iade alan mükellefler için ciddi bir uyarı niteliğinde. Tapu sicilinde “büro-ofis-iş yeri” veya “apart” olarak tescil edilen bir yerin konut vasfına bürünmesi, ancak resmi bir cins değişikliğiyle mümkün olabilecek.
Bundan sonraki süreçte, emlak danışmanlarının ve yatırımcıların mağduriyet yaşamaması için taşınmazın fiili kullanımından ziyade, ruhsat ve tapu kayıtlarındaki niteliğine göre vergi planlaması yapması hayati önem taşıyor.