Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 1025 “Yolsuz Tescil” zemininde şekillenen ve Yargıtay içtihatlarıyla sınırları netleşen güncel mevzuata göre, tapu iptal davalarının en sık açıldığı durumlar şunlardır:
Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası)
Uygulamada en çok karşılaşılan dava gerekçesidir. Miras bırakan kişinin (muris), mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışladığı bir gayrimenkulü tapuda “satış” veya “ölünceye kadar bakma sözleşmesi” gibi göstermesidir. Yargıtay kararlarına göre, bu tür hileli (muvazaalı) işlemler kesin hükümsüz sayılır ve saklı payı olsun ya da olmasın tüm mirasçılar bu davayı açma hakkına sahiptir. Bu davalarda zaman aşımı süresi bulunmaz.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması
Bir mülk sahibinin gayrimenkul satışı için verdiği vekaletnamenin, vekil tayin edilen kişi tarafından kötüye kullanılması durumudur. Vekilin, mülk sahibinin yararına aykırı olarak taşınmazı çok düşük bedelle kendi üzerine veya tanıdığı bir üçüncü kişiye devretmesi halinde, tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Hukuki Ehliyetsizlik
Tapuda devir işleminin yapıldığı esnada satan kişinin fiil ehliyetinin (ayırt etme gücünün) bulunmaması durumudur. Özellikle yaşlılık, demans veya Alzheimer gibi rahatsızlıklar nedeniyle iradesi sakatlanmış kişilerin yaptığı devirler hukuken geçersizdir. Mahkemeler bu durumlarda salt tanık beyanlarına bakmaz; Adli Tıp Kurumu’ndan işlem tarihine odaklanan resmi sağlık raporu talep eder.
Sahtecilik ve Usulsüz İşlemler
Sahte kimlik, sahte imza, sahte veraset ilamı veya sahte vekaletname gibi doğrudan suç teşkil eden yöntemlerle tapuda yapılan tesciller tamamen usulsüzdür (yolsuz tescil). Gerçek hak sahibi mülkünü geri almak için doğrudan bu davayı açabilir.
Aile Konutu Şerhinin İhlali
TMK Madde 194 gereğince, eşlerin birlikte yaşadığı ve “aile konutu” niteliği taşıyan taşınmaz, tapuda eşlerden birinin üzerine kayıtlı olsa bile diğer eşin açık rızası alınmadan satılamaz veya devredilemez. Rızası alınmayan eş, tapuda şerh olmasa dahi bu devrin iptali için dava açabilmektedir. Evlilik boşanma ile kesin olarak sona erdiğinde ise bu koruma kalkanı kalkar.
İnançlı İşlem ve Sözleşmeye Aykırılıklar
Borç para alırken teminat amacıyla tapunun devredilmesi (inançlı işlem) ve borç ödendiğinde geri verilmemesi ya da Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kapsamında yüklenicinin (müteahhidin) edimlerini yerine getirmemesi (inşaatı yarım bırakması) gibi durumlarda da arsa sahipleri tapu iptali talep edebilir.
İyi Niyetli Üçüncü Kişilerin Korunması Tapu iptal davalarında en çok dikkat edilmesi gereken husus TMK Madde 1023’te düzenlenen “tapu siciline güven” ilkesidir. Eğer yolsuz tescile konu olan bir mülk, durumdan tamamen habersiz, iyiniyetli üçüncü bir kişiye satılmışsa mahkeme tapu kaydını iptal etmeyebilir. Bu durumda gerçek hak sahibinin tazminat davası açması gerekir. Bu sebeple hak kayıplarını önlemek adına dava açılır açılmaz tapu kaydı üzerine “İhtiyati Tedbir” şerhi konulması hayati önem taşır.
Davada Yetkili Mahkeme Neresidir?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 12 uyarınca, tapu iptal ve tescil davalarında kesin yetki kuralı geçerlidir. Dava, kesinlikle gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmak zorundadır. Farklı bir yer mahkemesinde açılan davalar usulden reddedilir.
