Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın tüm kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden hazırlanmasını zorunlu hale getirmeye yönelik çalışma yürüttüğünü açıklaması, kiracılar ve ev sahipleri açısından “Kağıt üzerindeki kira sözleşmeleri artık geçersiz mi?” sorusunu gündeme taşıdı. Ancak mevcut hukuk bakımından bu sorunun yanıtı henüz “evet” değil.
31 Ağustos 2026 itibarıyla e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi düzenlenmesi genel bir zorunluluk değil. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kağıt üzerinde hazırlanan sözleşmeler geçerliliğini korurken, yalnızca e-Devlet hizmetinin kullanılmaması nedeniyle uygulanacak özel bir idari para cezası da bulunmuyor.
Düzenleme Yasalaşmadan Zorunluluktan Söz Edilemez
Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, gündemdeki düzenlemenin mevcut uygulamayla karıştırılmaması gerektiğine dikkat çekti. Şimşek, kira sözleşmelerinin Türk Borçlar Kanunu kapsamında şekle bağlı sözleşmelerden olmadığını belirterek şu değerlendirmede bulundu:
“Bugün itibarıyla e-Devlet dışında yapılan bir kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu söylemek hukuken doğru değildir. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın bu yönde bir çalışma yürüttüğünü açıklaması, düzenlemenin yürürlüğe girdiği anlamına gelmez. Tüm kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılmasının zorunlu hale gelmesi için gerekli hukuki düzenlemenin yasalaşması ve Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmesi gerekir. Dolayısıyla vatandaşların ‘artık yalnızca e-Devlet sözleşmesi geçerli’ şeklindeki bilgilere karşı dikkatli olması gerekiyor.”
Uygulama 2024’te Başladı, 2025’te Kapsam Genişledi
Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın e-Devlet üzerinden sunduğu “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmetinin ilk fazı 4 Kasım 2024’te kullanıma açıldı. İlk aşamada taşınmaz sahibi gerçek kişiler tarafından hazırlanan kira sözleşmelerinin kiracı ve varsa kefil tarafından yine e-Devlet üzerinden onaylanması sağlandı.
9 Mayıs 2025’te devreye alınan ikinci faz ile emlak danışmanları ve yetkilendirilen kişilerin de kira sözleşmesi hazırlayarak tarafların onayına sunabilmesinin önü açıldı. Sistem üzerinden ayrıca hata düzeltme ve güncelleme imkanları da sunuldu. Uygulama kapsamında bugüne kadar 72 bin 581 kira sözleşmesi onaylanırken, 81 ilin tamamında e-kira sözleşmesi düzenlendi.
E-Devlet Zorunlu Değil Ama Neden Tercih Ediliyor?
E-Devlet kira sözleşmesinin avantajının, yalnızca dijital ortamda hazırlanmasından ibaret olmadığını, sistemin sunduğu doğrulama ve kayıt özelliklerinin, özellikle ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda taraflar açısından önem taşıdığını belirten Şimşek, “e-Devlet kira sözleşmesinin bugün için zorunlu olmaması, klasik kira sözleşmesine kıyasla hiçbir avantajı olmadığı anlamına gelmiyor. Elektronik ortamda tarafların onayıyla oluşturulması, sözleşmenin kim tarafından ve hangi şartlarla onaylandığı konusunda güçlü bir kayıt oluşturuyor. Ayrıca taşınmaz bilgilerinin tapu kayıtlarından gelmesi, mülkiyetin doğrulanması açısından önemli bir güvenlik katmanı sağlıyor. Bu nedenle özellikle tahliye ve kira alacağı gibi uyuşmazlıklarda e-Devlet üzerinden oluşturulan sözleşmenin ispat bakımından önemli bir avantaj sağlayabileceğini düşünüyorum.” dedi.
Onaylanan E-Devlet Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erdiriliyor?
Sistemin kullanımında en fazla karıştırılan konulardan biri ise onaylanmış bir kira sözleşmesinin e-Devlet üzerinden iptal edilip edilemeyeceği. Henüz kiracı veya kefil tarafından onaylanmamış bir sözleşme, sözleşmeyi hazırlayan taraf tarafından “Geri Çek” seçeneğiyle işlemden kaldırılabiliyor. Onaylanmış sözleşmelerde ise yazım, rakam veya bilgi girişinden kaynaklanan maddi hatalar, onay tarihinden itibaren 15 gün içinde düzeltilebiliyor. Buna karşılık kira bedeli veya kira süresi gibi esaslı unsurlarda değişiklik yapılması gerektiğinde yeni bir sözleşme veya ek protokol düzenlenmesi gerekiyor.
Şimşek, özellikle “iptal” kavramına dikkat edilmesi gerektiğini belirterek, “Onaylanmış kira sözleşmesinin sistem üzerinden tek taraflı olarak iptal edilmesi veya sonlandırılması söz konusu değil. Kira ilişkisinin sona ermesi, Türk Borçlar Kanunu’ndaki hükümlere göre değerlendirilir. Kiracının taşınması halinde tarafların tahliye ve fesih sürecini ayrıca belgelemeleri, anahtar teslimi ve depozito iadesi gibi hususları kayıt altına almaları ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklar açısından önem taşır.” Şeklinde konuştu.
E-Devlet Sözleşmesi Her Şeyi Kapsamıyor
e-Devlet üzerinden düzenlenen kira sözleşmesi, kira ilişkisinin bütün hukuki belgelerinin yerine geçmiyor. Özellikle tahliye taahhüdü konusunda tarafların ayrıca hareket etmesi gerekiyor.
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, “Tahliye taahhüdü ile kira sözleşmesini birbirine karıştırmamak gerekiyor. Tahliye taahhüdünün geçerliliği Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerine ve belgenin düzenlenme koşullarına bağlı. e-Devlet kira sözleşmesinin içerisine tahliye taahhüdü eklenmesi, tek başına bu hukuki belgenin yerine geçmez. Buna karşılık depozito, aidat veya demirbaş listesi gibi kira ilişkisinin özel şartları sözleşmede ayrıca düzenlenebilir.” ifadelerini kullandı.
“Asıl Değişiklik Yalnızca Dijitalleşme Değil, Güvenlik Ve İspat Alanında”
e-Devlet kira sözleşmesi uygulamasının yaygınlaşmasının kira ilişkilerinde daha doğrulanabilir bir kayıt sistemi oluşturabileceğini belirten Şimşek, önümüzdeki dönemde yapılacak düzenlemenin hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından yeni bir dönemin başlangıcı olabileceğini söyleyerek sözlerini şöyle tamamladı:
“Kira sözleşmelerinin dijital ortama taşınması, aslında yalnızca kağıdın ortadan kalkması anlamına gelmiyor. Taşınmazın ve tarafların doğrulanması, sözleşmenin elektronik ortamda kayıt altına alınması ve kurumlarla yapılacak işlemlerde fiziki belge ihtiyacının azalması, kira ilişkilerinin daha izlenebilir hale gelmesini sağlayabilir. Ancak bu dönüşümün sağlıklı ilerleyebilmesi için vatandaşın bugün geçerli olan hukuk ile gelecekte yürürlüğe girebilecek yeni düzenlemeyi birbirinden ayırması gerekiyor.”
