Emlak dünyasında yanlış bir terim kullanımı, sadece prestij değil, bazen büyük bir satış kaybı demektir. Hem hukuki süreçlerde hata yapmamak hem de müşterinize tam güven vermek için mutlaka bilmeniz gereken terimleri kategorize ettik:
Tapu ve Mülkiyet Terimleri
Tapu süreçlerinde hata payını sıfıra indirmek için bu terimlerin detaylarına hakim olmak gerekir:
- Kat İrtifakı: İnşaatın başladığını ve dairenin payını belirleyen geçici tapudur. Bina henüz bitmemiş veya iskanı (oturum izni) alınmamış olabilir.
- Kat Mülkiyeti: İnşaatı bitmiş, iskanı alınmış ve projesine uygunluğu onaylanmış kesin mülkiyettir. En güvenli tapu türüdür.
- Hisseli Tapu: Gayrimenkulün birden fazla ortağının olmasıdır. Kimin hangi metrekareye sahip olduğu fiziksel olarak belli değildir; sadece pay oranı (örn: 1/3) bellidir.
- Müstakil Tapu: Taşınmazın tek bir kişiye ait olmasıdır. Sınırları bellidir, tüm tasarruf hakkı tek bir kişidedir.
- İskân (Yapı Kullanım İzin Belgesi): Bir binanın yasal olarak oturuma uygunluğunu kanıtlayan belge.
- Şerh: Mülkiyet hakkını geçici olarak kısıtlayan veya bir hakkı koruma altına alan kayıttır.
- Beyan: Gayrimenkulün durumu, kullanımı veya yasal özellikleri hakkında verilen bilgilendirme notudur.
- İrtifak Hakkı: Mülkiyetin sahibinde kalması şartıyla, bir başkasına o mülkü kullanma veya ondan yararlanma hakkı verilmesidir.
İmar ve Şehircilik Terimleri
Arsa ve arazi satışlarında danışmanı “uzman” kılan teknik detaylardır:
- TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı): Binanın arsa üzerinde ne kadar genişlikte oturacağını belirleyen orandır.
- KAKS / Emsal (Kat Alanı Kat Sayısı): Binanın toplamda kaç metrekarelik inşaat alanına sahip olacağını belirleyen orandır.
- Gabari: Yerel yönetimin belirlediği maksimum bina yüksekliği.
- İfraz ve Tevhit: Parsellerin bölünmesi veya birleştirilmesi işlemleri.
- Hali hazır harita ve Aplikasyon krokisi: Arazi sınırlarının güncel durumu.
Hukuki ve Sözleşme Terimleri
Yasal süreçlerde hem danışmanı hem de müşteriyi koruyan kavramlar:
- Bağlanma Akçesi (Kapora): Sözleşme yapılırken, anlaşmanın kesinleştiğine dair verilen ön ödemedir.
- Cayma Akçesi: Taraflara, belirli bir bedel karşılığında sözleşmeden tek taraflı vazgeçme hakkı tanıyan paradır.
- Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının, kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair mülk sahibine verdiği yazılı beyandır.
- Tek Yetkilendirme Sözleşmesi: Mülk sahibinin, taşınmazının satışı veya kiralanması konusunda sadece tek bir emlak işletmesini yetkilendirdiği resmi sözleşmedir.
- Belediye Rayiç Bedeli: Emlak vergisi hesaplamalarında esas alınan, genellikle piyasa değerinin altında kalan alt sınırdır.
- Piyasa Rayiç Bedeli: Gayrimenkulün serbest piyasada, benzer özelliklerdeki mülklerle kıyaslandığında ulaştığı gerçek satış değeridir.
Finansal ve Vergisel Terimler
Müşterinin maliyet hesabını doğru yapabilmesi için kritik başlıklar:
- Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi: Bir gayrimenkulün satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl geçmeden satılması durumunda, elde edilen kâr üzerinden ödenen vergidir.
- Ekspertiz (Değerleme) Raporu: Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı uzmanlar tarafından hazırlanan, bir mülkün teknik özelliklerini ve güncel piyasa değerini gösteren resmi belgedir.
- LTV (Loan to Value) – Kredi Değer Oranı: Gayrimenkulün ekspertiz değerinin ne kadarına kredi kullanılabileceğini gösteren orandır.
- Stopaj ve KDV Oranları: Gayrimenkul işlemlerinde tarafların ödemekle yükümlü olduğu vergisel kesintilerdir.
Güncel Dijital Sistemler
Zorunlu hale gelen yeni nesil terimler:
- EİDS (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi): Gayrimenkul ilanlarının sadece taşınmaz sahibi veya onun e-Devlet üzerinden yetkilendirdiği emlak işletmesi tarafından verilmesini sağlayan zorunlu sistemdir.
- Güvenli Ödeme Sistemi: Tapu harcı ve satış bedelinin, tapu işlemi tamamlanana kadar yetkili bir banka veya ödeme kuruluşu nezdinde bloke edilmesini sağlayan sistemdir.
- Web-Tapu: Tapu müdürlüğüne gitmeden; randevu alma, belge gönderme, harç ödeme ve yetki verme gibi tüm işlemlerin e-Devlet üzerinden yapıldığı dijital platformdur.
- Elektronik Tebligat (UETS): Adalet Bakanlığı tarafından sağlanan, tebligatların fiziki kağıt yerine elektronik ortamda yapılmasını sağlayan sistemdir.
- Dijital Tapu Kilidi: Mülk sahibinin e-Devlet üzerinden taşınmazı üzerine koyabildiği dijital bir güvenlik önlemidir.
- Karekodlu Tapu: Yeni nesil tapu senetlerinin üzerinde bulunan, mobil cihazlarla taratıldığında mülkün konumuna ve detaylı bilgilerine hızlı erişim sağlayan sistemdir.
- EKYS (Emlak Kimlik Numarası Sistemi): Her gayrimenkulün kendine has bir dijital kimlik numarasına sahip olması projesidir.