Mülk sahiplerinin “Evi boşaltın” talebiyle karşılaşan kiracıların, hukuki süreçlerde mağdur olmamak için haklarını iyi bilmesi büyük önem taşıyor. Kiracının evden çıkarılamayacağı 8 temel durum:
10 Yıllık Yasal Uzama Süresi Dolmamışsa
Sözleşme süresinin (genellikle 1 yıl) bitmiş olması, ev sahibine kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Kira sözleşmeleri, kanun gereği her yıl kendiliğinden uzar. Ev sahibinin gerekçesiz olarak tahliye talep edebilmesi için, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmış olması gerekir.
Geçerli Bir Tahliye Taahhüdü Yoksa
Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için elinde hukuken geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunmalıdır. Taşınmazın tesliminden önce veya kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan ya da baskı altında alınan taahhütnameler geçersiz kabul edilir. Usulüne uygun, özgür iradeyle verilmiş geçerli bir taahhüt yoksa kiracı çıkarılamaz.
Kira Düzenli Ödeniyor ve İki Haklı İhtar Oluşmamışsa
Kiracı, kirasını zamanında ve eksiksiz ödüyorsa ev sahibi mülkü boşaltmasını isteyemez. Bir kira yılı içerisinde farklı aylara ait ödemelerin gecikmesi sebebiyle noter kanalıyla çekilmiş iki haklı ihtar bulunmadığı sürece ev sahibinin bu gerekçeyle tahliye davası açma hakkı doğmaz.
Ev Sahibinin Konut İhtiyacı Gerçek ve Zorunlu Değilse
Mülk sahibi; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı olduğunu iddia edebilir. Ancak bu ihtiyacın mahkemede gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekir. İspatlanamayan veya belirsiz gelecekteki ihtiyaç iddiaları tahliye nedeni sayılamaz.
Yeni Ev Malik Yasal Süreçlere Uymamışsa
Evin satılması, mevcut kira sözleşmesini sonlandırmaz; yeni ev sahibi sözleşmenin tarafı haline gelir. Yeni malik, konut ihtiyacı sebebiyle kiracıyı çıkarmak istiyorsa tapu devrinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapmak ve 6 ay bekleyerek dava açmak zorundadır. Bu süreler ihlal edilirse kiracı evden çıkarılamaz.
Esaslı Tadilat Şartları Oluşmamışsa
Evin yıktırılıp yeniden inşası veya esaslı onarımı/tadılatı durumunda kiracının tahliyesi istenebilir. Ancak basit tadilatlar veya konutun içinde kiracı yaşarken yapılabilecek küçük onarımlar tahliye gerekçesi yapılamaz. Tadilatın yapının kullanımını imkansız kılacak nitelikte ve imar planına uygun olması şarttır.
Kiracı Sözleşme Şartlarına Aykırı Davranmıyorsa
Kiracı, kira sözleşmesinde yer alan maddelere ve kanuni yükümlülüklerine uygun davrandığı sürece mülk sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedemez. Sözleşmeye aykırılık iddialarında kiracıya yazılı ihtar çekilerek eksikliğin giderilmesi için süre tanınması zorunludur.
Komşular İçin Çekilmez Bir Durum Oluşturmuyorsa
Kiracının, komşuluk hukukuna uygun davranma ve çevreyi rahatsız etmeme borcu bulunur. Komşuları sürekli rahatsız eden, gürültü veya huzursuzluk çıkaran kiracılar uyarılara rağmen bu tutumunu sürdürürse tahliye edilebilir. Ancak komşular açısından çekilmez bir durum yaratmayan kiracıların bu sebeple evden çıkarılması mümkün değildir.
Gayrimenkul hukukunda genel kurallar yön gösterici olsa da her somut olayın şartları, ihtarname tarihleri ve sözleşme detayları farklı sonuçlar doğurabilir. Hak kaybı yaşamamak adına hukuki süreçlerde uzman bir avukata veya danışmana başvurulması tavsiye edilir.
