Mevzuata son derece hakim olan ve her fırsatı fahiş zam almak için bir koz olarak kullanan “profesyonel” ev sahiplerinin stratejileri, kiracıları ciddi bir yol ayrımına sürüklüyor. Peki, sürekli zam talebiyle kapınızı çalan, arkasından da “Oğlum/kızım oturacak” diyerek ihtarname gönderen bir ev sahibi sizi gerçekten evden çıkarabilir mi?
İşte adım adım hukuki gerçekler ve bu süreçte kiracıların bilmesi gerekenler:
Süreç Hemen Başlamaz: Kira Yılının Sonu Beklenecek
Ev sahibinin “Çocuğum yetişkin, bu evde tek başına yaşayacak” iddiasıyla tahliye davası açabilmesi için öncelikle mevcut kira sözleşme yılının bitimini beklemesi şarttır. Sözleşme süresi dolmadan, ihtarname gönderilmiş olsa bile paldır küldür tahliye davası açılamaz.
İhtiyaç İddiası Mahkemede Masaya Yatırılacak
Ev sahibinin dava açması, kiracının kesin olarak çıkacağı anlamına gelmez. Mahkeme, ev sahibinin bu talebinde ne kadar samimi olduğunu çok sıkı bir süzgeçten geçirir. Bu süreçte şu kriterler incelenir:
- Ev sahibinin ve çocuğunun mevcut yaşam tarzı,
- Kendilerine ait diğer gayrimenkullerin durumu ve buralardaki yerleşim şartları,
- İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı.
Dava sırasında tarafların tanıkları dinlenir. En önemlisi de ev sahibinin geçmişteki tutumu mercek altına alınır. Eğer ev sahibi geçmişte de tahliye tehdidinde bulunup, kiracının yaptığı yüksek zamlar sonrası bu taleplerinden vazgeçtiyse, mahkeme bu durumu ev sahibinin aleyhine bir “samimiyetsizlik” göstergesi olarak değerlendirebilir. Yani davanın kazanılması kesin olmadığı gibi, kaybetme riski de son derece yüksektir.
İstinaf Süreci ve Zaman Faktörü
Yerel mahkeme ihtiyaç iddiasını ciddi bulup tahliye kararı verse bile süreç burada bitmiyor. Kiracının bu kararı istinafa (Bölge Adliye Mahkemesi) taşıma hakkı bulunuyor. Hukuki prosedürlerin tamamlanması ve kararın kesinleşmesi ciddi bir zaman alacaktır.
Ev Sahibini Bekleyen Büyük Risk: 3 Yıl Kiralama Yasağı
Mevzuatı kiracıya karşı bir silah gibi kullanan ev sahiplerinin gözden kaçırmaması gereken en büyük yasal bariyer ise yeniden kiralama yasağıdır.
Şayet mal sahibi ihtiyaç gerekçesiyle mahkemeden tahliye kararı alır ve bu karar kesinleştikten sonra icra yoluyla kiracıyı evden çıkarırsa, haklı bir sebep olmaksızın o taşınmazı 3 yıl boyunca bir başkasına kiralayamaz.
Aksi takdirde, eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlü kalır. Bu durum, astronomik kira geliri elde etmek isteyen “profesyonel” ev sahiplerinin planlarını altüst edebilecek niteliktedir.
Sürekli fahiş zam talep eden ve her zam sonrası tahliye iddiasını geri çeken bir ev sahibinin açacağı “ihtiyaç davası” her iki taraf için de ucu açık bir kumar niteliğindedir. Kiracıların, yasal haklarını bilerek ve ev sahibinin geçmişteki kozlarını mahkemede delil olarak sunarak hareket etmesi kritik önem taşıyor.
