Verilere göre konut fiyatları, Nisan 2026’da bir önceki aya göre %1,8 artsa da yıllık bazda nominal olarak %26,6 artış gösterdi. Ancak madalyonun diğer yüzü oldukça çarpıcı: Enflasyondan arındırıldığında, konut fiyatları reel olarak %4,3 oranında azaldı. Böylece konut piyasası, son 27 ayın 26’sını reel düşüşle kapatmış oldu.
6 Yıl Sonra Bir İlk: Yeni Kiracı Endeksi de Sinyal Verdi
Raporun en dikkat çekici detaylarından biri ise kiralık konut piyasasında yaşandı. Yeni Kiracı Kira Endeksi, Nisan ayında bir önceki aya göre %1,7, geçen yılın aynı ayına göre ise nominal %31,7 arttı. Ancak enflasyon karşısında tutunamayan endeks, reel olarak %0,5 geriledi. Bu veri, Ocak 2020’den bu yana yeni kiracı endeksinde görülen ilk reel düşüş olarak kayıtlara geçti.
Sorun Konut Değil, Finansman
Piyasadaki bu tarihi kırılmayı değerlendiren İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, yaşanan tablonun sürpriz olmadığını belirtti. Aşa, uzun süredir tabela (ilan) fiyatları ile reel piyasa arasında ciddi bir uçurum olduğunu vurgulayarak şu değerlendirmelerde bulundu:
“Geçmişte sadece endekslere bakıp konuşanlara piyasanın gerçeğini anlatmıştık. Şu an talep ciddi şekilde azaldığı için bu düşüş endekslere de yansıdı. Vatandaş artık krediye erişemiyor. Satışların yaklaşık %70’i ikinci el ve görece ucuz evlerden oluşuyor. 5-6 milyon TL’nin üzerindeki konutlarda yaprak kımıldamıyor. Bizim konut sıkıntımız yok, finansman sıkıntımız var. İnşaat firmaları da vatandaş da aynı nakit darboğazını yaşıyor.”
İlan Fiyatları Şişiriliyor, Gerçek İşlemler Farklı
Fahiş fiyat cezalarından kaçınmak isteyen mülk sahiplerinin ilan sitelerinde “tabela fiyatlarını” yüksek tuttuğunu belirten Aşa, “İlana 5 milyon TL yazıyorlar ama masada o ev 4 milyon TL’ye satılıyor. Kiralıkta da durum aynı. İlan fiyatları yüksek görünse de gerçek işlemlerde bu artışlar yarı yarıya kalıyor” dedi.
Eski Kiracının da Emsal Dava Hakkı Var
Kiralık piyasasında talebin geri çekildiğini, yüksek fiyatlı evlerin 2-3 ay boş beklediğini ifade eden Nizamettin Aşa, hem ev sahiplerine hem de kiracılara önemli uyarılarda bulundu:
- Ev sahiplerine çağrı: “Yüksek fiyatlarda inat etmeyin. Kiracı 2-3 ay öder, sonra ödeyemez ve yıllarca mahkemelerde uğraşırsınız. Düzenli ödeyecek, makul bir bedelde uzlaşın.”
- Kiracılara müjde: “Nasıl ki ev sahibinin emsal kira isteme hakkı varsa, artık kiracının da var. Eğer bölgenizdeki yeni kira fiyatları düşüşe geçtiyse ve siz emsallerinin üzerinde bir kira ödüyorsanız, bunu dava konusu yaparak indirim talep edebilirsiniz.”
Ev Almayı Düşünenler Ne Yapmalı?
Aşa, bütçesi ve nakdi hazır olan tüketicilere ise net bir tavsiyede bulundu: “Fiyatlar bu yıl kesinlikle yükselmez ancak önümüzdeki yıl için yükseliş potansiyeli var. İmkanı ve sosyal yapısına uygun evi bulan bence hiç beklemesin, alsın.”
Rekor Erzurum’da, En Düşük Artış Ege’de
Nisan 2026 döneminde yıllık konut fiyatlarının en çok arttığı bölge %33,6 ile Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Ardahan, Kars, Iğdır bölgesi oldu. En düşük yıllık artış ise turizm bölgesi olan Aydın, Denizli, Muğla civarında (%16,7) kaldı.
Yeni kiracı kira endeksinde ise Türkiye genelinde en yüksek yıllık artış %36,7 ile Ankara’da yaşanırken, en düşük artış %21,5 ile deprem bölgesi olan Hatay, Kahramanmaraş, Osmaniye ekseninde görüldü.