İlk El Satışlar Yükselirken İkinci El Pazarı Daraldı
TÜİK verilerine göre Eylül 2026 döneminde konut piyasasında belirgin bir ayrışma yaşandı. Sıfır konut satışları yıllık bazda yüzde 3,9 artışla 51 bin 519 seviyesine çıkarken, ikinci el konut satışları yüzde 15,3 gerileyerek 90 bin 871 adede düştü.
Piyasadaki bu durgunluk ilan platformlarına ve talep endekslerine de doğrudan yansıdı. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) verileri, satılık konut ilanlarının yayında kalma süresinin (kapanma yaşı) 57,6 güne çıktığını, genel konut talep endeksinin ise aylık bazda yüzde 6,4 azaldığını ortaya koyuyor.
İlan Fiyatları ile Gerçek Satış Bedeli Arasındaki Makas Açılıyor
Uzmanlara göre ikinci el pazarındaki kilitlenmenin temelinde ev sahiplerinin fiyatlama yöntemi bulunuyor. Çok sayıda mülk sahibi, değer tespitini tapuda gerçekleşen fiili satış bedelleri yerine, online platformlardaki afaki ilan rakamlarına göre yapıyor.
Bu durum alıcı teklifleri ile satıcı beklentileri arasındaki farkı büyütürken, yüksek etiketle yayına çıkan ilanlar aylarca alıcı bulamıyor. Satış baskısı hisseden mülk sahipleri ise süreç uzadıkça kademeli indirimlere gitmek zorunda kalıyor.
Alıcıları Sıfır Konutlara Yönelten 4 Kritik Etken
| Başlık | Piyasadaki Etkisi |
|---|---|
| Deprem Güvenliği | Yapı denetimi, zemin durumu ve taşıyıcı sistem sağlamlığı; bina yaşını konumun dahi önüne geçiriyor. Muhtemel güçlendirme veya riskli yapı kaygısı eski binalardan kaçış yaratıyor. |
| Gizli Tadilat Maliyetleri | Tesisat, çatı, asansör, mantolama, mutfak ve banyo yenileme masrafları hesaba katıldığında, ikinci el evin toplam maliyeti sıfır bir konutun anahtar teslim fiyatını yakalayabiliyor. |
| Ödeme Kolaylıkları ve Garanti | Yeni projelerin sunduğu vadeli ödeme planları, firma bünyesinde taksit imkanları ve garanti kapsamı, pazarlık payı daralan ikinci ele karşı ciddi bir rekabet avantajı sağlıyor. |
| Uzatılmış Amortisman Süresi | Satış fiyatlarındaki artış hızına kira getirilerinin yetişememesi nedeniyle konut yatırımının geri dönüş (kira çarpanı) süresi uzuyor; bu da getiri odaklı yatırımcıları piyasadan uzaklaştırıyor. |
Gerçekleşen işlemler yerine çevredeki temsili ilanları baz alan fiyatlandırma stratejileri, mülk sahiplerinin satış sürecini uzatmaktan öteye geçmiyor. Deprem güvenliğinin ve toplam sahip olma maliyetinin belirleyici olduğu mevcut konjonktürde, gerçekçi seviyeye çekilmeyen ikinci el dairelerin pazardaki rekabet şansı her geçen gün azalıyor.
