Arsa Payı Neden Mevcut Durumu Yansıtmıyor?
Geçmiş yıllarda yapılan binalarda arsa payları dağıtılırken dairelerin şerefiyesi, cephesi, katı veya metrekaresi gibi kriterler çoğu zaman titizlikle incelenmeden, kabataslak paylaştırılıyordu. Bu nedenle tapuda yazan arsa payı, şu an oturduğunuz dairenin gerçek değerini ve niteliğini tam olarak yansıtmayabiliyor.
Hak Talebinde Esas Alınan Belge: Mimari Proje
Kentsel dönüşüm sürecine girildiğinde; mevcut dairelerinizin metrekaresi, cephe avantajı ve şerefiye durumu belediyede kayıtlı olan mimari proje üzerinden esas alınır. Yeni binada da hak iddiaları ve yapılacak daire dağıtımları bu resmi projeye göre şekillenir. Dolayısıyla sürecin başında mutlaka belediyeye giderek mevcut mimari projenin incelenmesi kritik bir önem taşıyor.
Arsa Payı Hiç mi Önemli Değil?
Elbette önemli, ancak işlevi farklı alanlarda öne çıkıyor:
- Karar Alma Süreci: Binanın kentsel dönüşüme girip girmeyeceğine yönelik oylamalarda, arsa payının salt çoğunluğu aranır. Yani süreçle ilgili kararların alınmasında arsa payınız doğrudan belirleyicidir.
- Sözleşme İmzalanmaması Durumu: Eğer dönüşüm sözleşmesini imzalamazsanız ve hisseniz satışa çıkarsa, daireniz “konut” olarak değil, tapudaki “arsa payı” üzerinden satılır. Bu noktada arsa payının yüksekliği maddi haklarınızı korumanızı sağlar.
Mağdur Olmamak İçin Ne Yapılmalı?
Gerek kentsel dönüşüm arifesindeki binalarda mülk sahibi olun, gerekse yeni bir daire satın alma aşamasında olun, şu adımlara mutlaka dikkat etmelisiniz:
- Çift Yönlü İnceleme: Gayrimenkulün durumunu sadece tapu kayıtlarından değil, bağlı olduğu belediyedeki mimari projesinden de kontrol edin.
- Kaçak Bölüm Riski: İnceleme yapılmadığında, satın aldığınız ya da oturduğunuz bağımsız bölümün (örneğin bir oda veya eklentinin) aslında projede kaçak olduğu gerçeğiyle kentsel dönüşüm sırasında yüzleşebilirsiniz. Bu da ciddi metrekare kayıplarına ve mağduriyetlere yol açar.
- Uzman Desteği: Hak kayıplarının önüne geçmek adına sürecin en başından itibaren gayrimenkul hukuku alanında uzman kişilerden teknik ve hukuki destek alınması hayati bir gerekliliktir.
