Mimar Caner Çoban’ın dikkat çektiği teknik detaylara göre; kentsel dönüşümde hak kaybına uğramamak ve doğru metrekareye sahip olmak için sözleşme aşamasında şu 5 temel kurala dikkat edilmesi gerekiyor:
Genel Brüt Tuzağı: “Net Süpürülebilir Alan” Esas Alınmalı
Sözleşmelere yalnızca genel bir metrekare (örneğin “120 m² daire verilecektir”) yazılması en yaygın risklerden biridir. Genel brüt alanın içerisine yangın merdiveni, asansör boşluğu, kat holü ve otopark payı gibi ortak alanlar dahil edilir. Sözleşmede “Net Süpürülebilir Alan” (süpürgeliğin içindeki fiili basılabilir zemin) açıkça tanımlanmadığı takdirde, kağıt üstünde 120 m² görünen bir konut pratikte 75-80 m²’ye kadar gerileyebilir.
Şerefiye Kaybı: Kat ve Cephe Bilgisi Netleşmeli
Gayrimenkulün değerini yalnızca metrekaresi değil; katı, baktığı cephe, ışık alma durumu ve manzarası (şerefiye değeri) belirler. “Metrekaresi birebir aynı” denilerek ön cephedeki veya üst kattaki değerli dairelerin alt ya da arka cephelere kaydırılmasını önlemek için; noter tasdikli paylaşım tablosunda daire numarası, kat ve cephe detayları açık bir biçimde yer almalıdır.
Taşıyıcı ve Tesisat Şaftı Kayıpları
Güncel deprem yönetmeliklerine göre inşa edilen binalarda perde betonlar ve kolonlar statik güvenlik gereği daha geniş tasarlanmaktadır. Sözleşmede “Daire İçi Brüt” hesabı yapılırken bu taşıyıcı elemanlar ve mekanik tesisat şaftları hesaptan düşülmezse, kullanıcının fiilen yaşayacağı net kullanım alanı ciddi oranda daralır.
Emsal Harici Ortak Alanların Daireye Bölünmesi
Kapalı otopark, sığınak, hidrofor dairesi ve teknik hacim gibi emsal harici ortak kullanım alanlarının arsa payı oranında daire brütüne eklenmesi, metrekareyi kağıt üzerinde yüksek gösterir. Ancak bu durum bağımsız bölümün iç alanını büyütmez. Sözleşmede bağımsız bölümün net alanı ile ortak alan eklentisi birbirinden kesin sınırlarla ayrılmalıdır.
Projesiz Sözleşmeye İmza Atılmamalı
Hak sahiplerine en büyük mağduriyeti yaşatan adımlardan biri, ölçülü mimari kat planı ve mahal listesi görmeden sadece metin üzerinden sözleşme imzalanmasıdır. Noter sözleşmesinin ekine; ilgili belediyenin onayına sunulacak ölçülü mimari avan proje ve oda bazlı net metrekare dökümü resmi bir ek olarak konulmalıdır. Aksi halde müteahhidin proje üzerinde hak sahibi aleyhine küçültme yapmasının önü açılır.
Kentsel dönüşümde hakların eksiksiz korunabilmesi için müteahhidin sözlü veya metin bazlı sunduğu genel rakamlara değil; noter sözleşmesine eklenmiş, bağımsız teknik denetimden geçmiş mimari kat planına ve “net süpürülebilir alana” imza atılması kritik önem taşımaktadır.
