Peki, kentsel dönüşüm süreçlerini baştan aşağı değiştiren bu yeni sistem tam olarak ne anlama geliyor, nasıl uygulanıyor ve mülk sahiplerini neler bekliyor? İşte detaylar…
P+1 Salt Çoğunluk Nedir ve Nasıl Hesaplanıyor?
Kentsel dönüşümde yeni dönemin şifresi olan salt çoğunluk sistemi, sanılanın aksine bina içerisindeki daire veya kat maliki sayısına göre değil, maliklerin sahip olduğu arsa payı oranına göre hesaplanıyor.
Yeni kurala göre; binanın toplam arsa payının yüzde 50’sinden fazlasına (%50+1) sahip olan maliklerin onayı, kentsel dönüşüm kararı alınabilmesi ve inşaat şirketleriyle sözleşme imzalanabilmesi için yeterli kabul ediliyor.
Toplam arsa payı 1000 olan riskli bir apartmanda, kentsel dönüşüm kararı alınabilmesi için en az 501 arsa payına sahip maliklerin olumlu oy kullanması yeterli oluyor. Eski sistemde bu kararın alınabilmesi için en az 667 arsa payının onayı aranıyordu.
Bu köklü değişiklik, özellikle çok hisseli binalarda tek bir malikin bile süreci aylarca, hatta yıllarca kilitlemesinin önüne geçmeyi hedefliyor.
Bu Kural Hangi Binalar İçin Geçerli?
Uzmanlar, kamuoyunda kulaktan kulağa yayılan büyük bir bilgi kirliliğine karşı mülk sahiplerini uyarıyor: Salt çoğunluk kuralı her bina için geçerli değil.
Bir binada %50+1 kuralının uygulanabilmesi için şu şartların yerine gelmesi gerekiyor:
- Yapının yetkili kurumlarca resmi olarak “Riskli Yapı” olarak tespit edilmiş olması,
- Riskli yapı tespitine ilişkin yasal itiraz sürelerinin tamamlanmış ve raporun kesinleşmiş olması.
Eğer binanız için alınmış resmi bir riskli yapı raporu yoksa, bina yönetimiyle ilgili kararlarda geleneksel Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve o kanundaki nitelikli çoğunluk şartları aranmaya devam ediyor.
Karara Katılmayan Malikleri Neler Bekliyor?
P+1 sisteminin yürürlüğe girmesiyle birlikte en çok merak edilen konulardan biri de dönüşüme “hayır” diyen ya da sürece katılmayan azınlıktaki maliklerin durumunun ne olacağı.
Yeni mevzuata göre süreç şu şekilde işliyor:
- Resmi Bildirim: Salt çoğunlukla (%50+1) alınan karar, karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen maliklere noter veya ilgili idare kanalıyla resmi olarak tebliğ ediliyor.
- Süre Tanınması: Muhalif maliklere, alınan karara ve hazırlanan kentsel dönüşüm sözleşmesine iştirak etmeleri için yasal bir süre tanınıyor.
- Arsa Payı Satışı: Kendisine tanınan süre içerisinde sözleşmeyi imzalamayan veya karara katılmayan maliklerin arsa payları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlükleri bünyesinde yürütülen yasal süreçle açık artırma usulüyle satışa çıkarılıyor. Bu satış öncelikle binadaki diğer paydaşlara yapılıyor.
Hukukçular, bu süreçte hak kaybı yaşanmaması adına maliklerin kendilerine gelen tebligatları titizlikle incelemesini, paylaşımları kontrol etmesini ve gerekirse yasal süreler içinde itiraz haklarını kullanmalarını tavsiye ediyor.
Hedef Hızlı Dönüşüm
Gayrimenkul ve inşaat sektörü temsilcileri, yeni salt çoğunluk sisteminin özellikle deprem riski yüksek olan metropollerde dönüşüm projelerine büyük bir ivme kazandıracağı görüşünde birleşiyor. Geçmişte az sayıda malikin uzlaşmaz tavrı nedeniyle kaderine terk edilen binlerce riskli bina, artık çoğunluğun iradesiyle hızla yenilenebilecek.
Ancak kentsel dönüşüm yalnızca bir çoğunluk hesabından ibaret değil; teknik raporlar, doğru değerleme süreçleri ve adil bir sözleşme yönetimi de hayati önem taşıyor. Depreme karşı güvenli ve sürdürülebilir şehirlerin inşa edilmesinde dönüm noktası olan bu süreçte, mülk sahiplerinin hem haklarını hem de sorumluluklarını doğru kaynaktan öğrenmesi gerekiyor.