Kentsel dönüşüm projelerinde tercih edilen sözleşme türü, inşaatın toplam maliyetini ve tarafların vergi yükünü doğrudan belirliyor. Mali Müşavir Salih Karayel’in aktardığı bilgilere göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tescil edilen binaların yenilenmesinde, arsa payı devri yapılmadan müteahhide ücret karşılığı inşaat yaptırılması (yapım taahhüt hizmeti) durumunda yüzde 1 KDV avantajı devreye giriyor. Ancak bu imkândan eksiksiz yararlanabilmek için mevzuattaki kritik eşiklerin gözden kaçırılmaması gerekiyor.
Daire Büyüklüğü Değil, Toplam Alan Oranı Esas Alınıyor
Ücret karşılığı yapım modelini cazip kılan en önemli detay, klasik konut satışlarında geçerli olan “net 150 metrekare” sınırının bu sistemde aranmaması. İndirimli KDV hesaplamasında dairelerin tek tek metrekare büyüklükleri yerine, yeni projenin toplam konut inşaat alanının yıkılan mevcut binanın inşaat alanına oranına bakılıyor.
Yeni projedeki konut inşaat alanı, eski yapının inşaat alanının 1,5 katını geçmediği sürece yapım taahhüt hizmetinin tamamı yüzde 1 KDV ile vergilendiriliyor. Sınırın aşılması durumunda ise yalnızca limiti aşan kısım için yüzde 20 KDV uygulanıyor.
- Örnek Hesaplama: Mevcut inşaat alanı 1.000 metrekare olan riskli bir binanın yerine 1.500 metrekareye kadar konut inşa edilirse, hizmetin tamamına yüzde 1 KDV kesiliyor. Eğer yeni projenin toplam konut alanı 1.800 metrekareye çıkarsa, 1.500 metrekarelik kısım yüzde 1, sınırı aşan 300 metrekarelik bölüm ise yüzde 20 KDV’ye tabi tutuluyor.
İndirimli Oran Sadece Ana Taahhüt Faturasında Geçerli
Yüzde 1 KDV avantajının korunabilmesi için finansal ve hukuki sürecin en başından doğru kurgulanması büyük önem taşıyor. İndirimli vergi oranı, yalnızca müteahhidin doğrudan hak sahiplerine (taşınmaz sahiplerine) kestiği ana inşaat yapım taahhüt faturasında geçerli oluyor.
Süreç içerisindeki diğer kalemler bu istisnanın dışında kalıyor:
Taşeron firmaların sunduğu hizmetler,
Doğrudan inşaat malzemesi alımları,
Mimarlık ve mühendislik hizmetleri genel oran olan yüzde 20 KDV üzerinden faturalandırılıyor.
2026 Yılı Konut ve İşyeri KDV Oranları Tablosu
Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemler ile standart konut teslimleri ve ticari alanlar arasında KDV oranları bakımından keskin farklar bulunuyor. Güncel uygulamaya göre vergi dilimleri şu şekilde sıralanıyor:
| İşlem Türü ve Kapsamı | Uygulanan KDV Oranı |
|---|---|
| 6306 Sayılı Kanun (Yapım Taahhüt): Mevcut alanın 1,5 katına kadar olan bölüm | %1 |
| 6306 Sayılı Kanun (Yapım Taahhüt): Mevcut alanın 1,5 katını aşan bölüm | %20 |
| 6306 Sayılı Kanun (Konut Satışı/Teslimi): Net 150 m²’ye kadar olan kısım | %1 |
| 6306 Sayılı Kanun (Konut Satışı/Teslimi): Net 150 m²’yi aşan kısım | %20 |
| Kanun Dışı Konutlar (Ruhsatı 1 Nisan 2022 ve sonrası): İlk 150 m²’ye kadar | %10 (Aşan kısım %20) |
| Kanun Dışı Konutlar (Ruhsatı 1 Nisan 2022 öncesi): 150 m²’ye kadar | %1 (150 m² üstü tamamı %20) |
| İşyeri, Ofis ve Dükkânlar: Kentsel dönüşüm ve alan sınırı fark etmeksizin | %20 |
Sürpriz Maliyetler İçin Sözleşme Aşaması Kritik
Uzmanlar, kentsel dönüşüm sürecine girecek bina yönetimlerinin ve müteahhitlerin “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” ile “ücret karşılığı yapım taahhüt modeli” arasındaki vergisel farkları mutlaka sözleşme imzalanmadan önce analiz etmesi gerektiğini vurguluyor. Özellikle ticari alanların (dükkân ve ofis) hiçbir koşulda indirimli KDV kapsamına girmediği ve yüzde 20 oranında vergilendirildiği göz önünde bulundurularak proje bütçesinin ve nakit akışının planlanması, ileride doğabilecek beklenmedik vergi yüklerinin önüne geçiyor.
