Son yıllarda Türkiye’de konut piyasasının en çok tartışılan başlıklarından biri kira artışları oldu. Özellikle yüksek enflasyon döneminde kiralar hızla yükselirken, son aylarda tablo değişmeye başladı. Bugün geldiğimiz noktada birçok bölgede kira artış hızının enflasyonun gerisinde kaldığı görülüyor. Bu durum sadece resmi verilerde değil, ilan sitelerindeki bekleme sürelerinde ve pazarlık oranlarında da kendini gösteriyor.
Kiralarda Artış Hızı Yavaşladı
TÜİK verilerine göre tüketici enflasyonu yüksek seviyelerde seyrini sürdürürken, kiralık konut piyasasında artış temposu belirgin şekilde yavaşladı. Geçtiğimiz iki yılda kira bedellerinde yaşanan sert yükselişler, hane halkının ödeme gücünü zorladı. Sonuç olarak birçok bölgede kiracının bütçesi kira fiyatlarının doğal sınırını oluşturdu.
Bugün ilanlara bakıldığında, ev sahiplerinin talep ettiği rakamlarla gerçekleşen kira bedelleri arasında önemli farklar oluşmaya başladı. Özellikle büyük şehirlerde kiracılar artık daha seçici davranıyor ve yüksek fiyatlı ilanlar daha uzun süre yayında kalıyor.
İlanlarda Bekleme Süresi Uzuyor
Gayrimenkul sektörünün dikkat çeken göstergelerinden biri de ilanların yayında kalma süresi. Geçmişte birkaç gün içerisinde kiraya verilen daireler, bugün bazı bölgelerde haftalarca hatta aylarca kiracı bekliyor.
Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir ve Sakarya’nın bazı ilçelerinde;
* Kiralık ilanların yayında kalma süresi uzuyor,
* İlan fiyatlarında aşağı yönlü güncellemeler artıyor,
* Pazarlık payı yeniden gündeme geliyor,
* Kiracı talebi fiyat hassasiyeti nedeniyle daha seçici hale geliyor.
Bir yıl önce piyasaya çıkan bir daire birkaç gün içinde kiracı bulabilirken, bugün aynı dairenin haftalarca ilanda kalabildiği görülüyor. Bu durum arz-talep dengesinin yeniden kurulmaya başladığını gösteriyor.
Reel Olarak Gerileme Yaşanıyor
Kira fiyatları nominal olarak artmaya devam etse de önemli olan reel değişimdir. Yani kira artışının enflasyondan arındırılmış hali.
Örneğin yıllık enflasyonun yüzde 35 olduğu bir dönemde kira fiyatlarının yüzde 20 artması, reel anlamda kira değerinin gerilediği anlamına gelir. Son dönemde birçok şehirde yaşanan durum tam olarak budur.
Bu nedenle “kiralar yükseliyor” algısı devam etse de satın alma gücü ve enflasyon karşısında değerlendirildiğinde kira piyasasında reel bir düzeltme sürecinden söz etmek mümkündür. Yani daha anlaşılır bir dilde açıklamam gerekirse 20.000 TL kirası olan bir dairede Haziran ayı kira artışı yüzde 32,24 mevcut kiracıya zam yapıldığında 26.448 TL zam yapılabiliyor. Fakat daireyi yeniden kiraya vermeye kalktığınıza piyasanın üstünde kalıyor.
Kiracının Pazarlık Gücü Artıyor
Uzun süre boyunca piyasanın belirleyicisi ev sahipleri olurken, bugün kiracılar yeniden pazarlık masasında daha güçlü bir konuma geliyor.
Özellikle:
* Eski ve masraflı dairelerde,
* Ulaşım avantajı zayıf bölgelerde,
* Bölge ortalamasının üzerinde fiyatlanan konutlarda, ev sahiplerinin fiyat revizyonuna gitmek zorunda kaldığı görülüyor.
Önümüzdeki Dönem Ne Olur?
Konut üretiminin yavaşlaması ve nüfus artışı kiraları destekleyen temel unsurlar olmaya devam ediyor. Ancak yüksek faiz ortamı, ekonomik koşullar ve hane halkının gelir seviyesi kira fiyatlarının kontrolsüz yükselmesini engelliyor.
Bu nedenle önümüzdeki dönemde kira fiyatlarında sert düşüşlerden çok, enflasyonun altında seyreden daha dengeli bir artış dönemi beklemek daha gerçekçi görünüyor.
Kiralık konut piyasası son iki yıldaki olağanüstü yükseliş döneminden çıkarak daha dengeli bir yapıya geçiyor. İlan sitelerinde uzayan bekleme süreleri, artan pazarlık oranları ve kira artışlarının enflasyonun altında kalması bu dönüşümün en önemli göstergeleri arasında yer alıyor. Gayrimenkul piyasasında artık sadece fiyat değil, erişilebilirlik ve ödeme gücü de belirleyici faktör haline gelmiş durumda.
