eki, hem kendinizi güvenceye almak hem de gelecekte yaşanabilecek olası uyuşmazlıkların önüne geçmek için bir kira sözleşmesinde hangi maddelerin yer alması şart? İşte güncel mevzuat ve Yargıtay kararları ışığında sözleşmenizde mutlaka bulunması gereken o kritik maddeler:
Net ve Brüt Kira Bedeli ile Ödeme Günü
Sözleşmede kira bedeli hem rakamla hem de yazıyla net bir şekilde belirtilmelidir. En önemlisi, bu bedelin “net” mi yoksa “brüt” mü olduğu açıkça yazılmalıdır. Ayrıca kiranın her ayın hangi günleri arasında (örneğin; her ayın 1’i ile 5’i arasında) ve hangi banka hesabına (IBAN) yatırılacağı eksiksiz yer almalıdır.
Kira Artış Oranı (Yasal Sınır Detayı)
Geçtiğimiz yıllarda uygulanan %25’lik sabit zam sınırının sona ermesiyle birlikte, kira artışlarında yeniden yasal üst sınır olan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalaması esas alınmaya başlandı. Sözleşmeye “Yeni kira döneminde artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde yapılacaktır” ibaresinin eklenmesi, gelecekteki zam krizlerini peşinen önler.
Depozito Maddesi ve Vadeli Hesap Kuralı
Depozito tutarı (hukuken en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir) ve bu tutarın hangi şartlarda iade edileceği sözleşmede detaylandırılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu’na göre depozitonun vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması ve iki tarafın onayı olmadan çekilememesi gerekir. Sözleşmeye bu banka detaylarının eklenmesi güvenliği artırır.
Demirbaş Listesi ve Mevcut Durum Raporu
“Ev teslim edildiği gibi geri alınır” cümlesi artık yeterli değil. Kombi, ankastre set, boya-badana durumu, kapı ve pencerelerin işlevselliği gibi tüm detaylar “Demirbaş Listesi” olarak sözleşmeye eklenmelidir. Hatta teslim anındaki fotoğrafların sözleşme eki sayılması, tahliye dönemindeki “burası zaten kırıktı” tartışmalarına son verir.
Yan Giderler, Aidat ve Demirbaş Masrafları
Apartman aidatı, kapıcı gideri gibi kullanıma bağlı yan giderlerin kiracıya; binanın dış cephe mantolaması, asansör yenilenmesi veya ana boru tesisat arızaları gibi demirbaş niteliğindeki büyük giderlerin ise mülk sahibine ait olduğu sözleşmede açıkça mülk kanununa atıfta bulunarak belirtilmelidir.
Alt Kiralama ve Ortak Alma Yasağı
Özellikle son yıllarda mülkün izinsiz şekilde başkalarına (veya kısa dönemli turistik amaçlı) kiralanması sıkça yaşanan bir sorun. Ev sahibi olarak bu durumun önüne geçmek için sözleşmeye “Kiracı, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz, devredemez ve alt kiracıya veremez” maddesinin eklenmesi hayati önem taşır.
Sözleşmenin Süresi ve Yenilenme Şartları
Kira sözleşmesinin 1 yıllık veya daha uzun süreli olduğu net olarak yazılmalıdır. Ancak unutulmamalıdır ki; konut kiralarında kiracı, dönem sonundan en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzatılmış sayılır. Ev sahibinin sözleşme bitti diye kiracıyı doğrudan çıkarma hakkı yoktur; bu yasal sürecin farkında olarak sözleşme tarihleri belirlenmelidir.
