Kira tespiti davası, kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde ya da beş yıllık uzama süresi dolduğunda açılır. Bu davalarda ya TÜFE oranı gibi endeksler dikkate alınarak ya da emsal kiralar üzerinden rayiç bedel belirlenerek yeni kira bedeli tayin edilir. Kural olarak, bu kararlar gelecek dönem kira başlangıçları için geçerli olur.
Kira uyarlama davası ise çok daha farklı ve istisnai bir yoldur. Toplumu etkileyen olağanüstü ekonomik gelişmeler nedeniyle kira sözleşmesi taraflardan biri için katlanılamaz hale gelirse, kira dönemi sonu beklenmeden dava açılabilir. Bu durumda mahkeme, işlem temelinin çöküp çökmediğini inceler. Eğer gerçekten mevcut şartlar taraflardan biri için ağırlaşmışsa, kira bedelinde uyarlama yapılabilir.
Yargıtay Ne Diyor?
Örneğin; döviz kurundaki artış nedeniyle açılan kira uyarlama davaları son yıllarda arttı. Ancak Yargıtay, döviz kurlarındaki değişimin öngörülebilir olduğunu ve bu nedenle işlem temelinin çöktüğünün kabul edilemeyeceğini belirten birçok karara imza attı. Yani, her ekonomik dalgalanma uyarlama davası için yeterli görülmeyebiliyor.
Kısa Süreli Sözleşmelerde Uyarlama Zor
Uzmanlara göre, 2-3 yıllık kira sözleşmelerinde uyarlama talepli davaların mahkemelerce kabul edilme oranı oldukça düşük. Zira sözleşmeler yapılırken ekonomik koşulların dikkate alındığı, kısa süreli değişimlerin "katlanılamaz durum" yaratmadığı yönünde bir içtihat söz konusu.
Kiracıysanız ve ev sahibiniz kira artışı için dava açtıysa, bunun bir kira tespit davası mı yoksa uyarlama davası mı olduğunu mutlaka öğrenin. Çünkü her iki davanın hukuki sonuçları ve şartları çok farklıdır.
