1. Sözlü İhtarların Hukuki Geçersizliği
Pek çok ev sahibi, kiracıya telefonla veya yüz yüze “Evden çık” demesinin hukuki bir karşılığı olduğunu sanıyor. Oysa Türk Borçlar Kanunu kapsamında, tahliye bildirimlerinin ve ihtarnamelerin noter kanalıyla ve yazılı olarak yapılması şarttır. Sözlü beyanlar, mahkemede delil olarak kabul edilmediği gibi süreci başlatacak hukuki bir “başlangıç noktası” da oluşturmaz.
2. Tahliye Taahhütnamesinde Tarih Tuzağı
En yaygın hatalardan biri, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmasıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira sözleşmesi yapılırken alınan taahhütnameler “baskı altında alındığı” gerekçesiyle geçersiz sayılmaktadır. Taahhütnamenin geçerli olması için kiracının taşınmaza yerleşmesinden makul bir süre sonra (en az birkaç hafta) serbest iradesiyle imzalanmış olması gerekir.
3. İhtiyaç Sebebiyle Tahliyede “Samimiyet” Eksikliği
“Almanya’dan oğlum gelecek” veya “Evde ben oturacağım” gerekçesiyle açılan davalarda mülk sahiplerinin ispat yükümlülüğü vardır. Eğer mülk sahibinin üzerine kayıtlı ve boş durumda olan başka bir taşınmazı varsa, mahkeme tahliye talebini “samimi bulmayarak” reddedebilir. Ayrıca, bu sebeple tahliye edilen bir ev, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi takdirde tazminat ödenmesi gerekir.
4. Kira Artış Oranı ve Eksik Ödemede Usul Hatası
Kiracının kirayı eksik yatırması veya zamlı ödememesi doğrudan tahliye sebebi değildir. Bu durumda mülk sahibinin kiracıya 30 günlük ödeme süresi tanıyan, aksi halde sözleşmenin feshedileceğini ihtar eden bir icra takibi veya noter ihtarı göndermesi gerekir. Bu süre dolmadan açılan davalar usulden reddedilir.
5. Yeni Malikin Bildirim Süresini Kaçırması
Bir evi içindeki kiracıyla birlikte satın alan yeni malik, eğer kendisi oturacaksa kiracıya durumu bildirmek zorundadır. Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname gönderilmesi kritik öneme sahiptir. Bu sürenin kaçırılması durumunda yeni malik, kira sözleşmesinin sonunu beklemek zorunda kalabilir.
Mülk Sahiplerine Kritik Tavsiyeler
- Süreleri Takip Edin: Kira döneminin bitimine kaç gün kala ihtar çekileceği, sözleşmenin türüne (belirli/belirsiz) göre değişir.
- Hukuki Destek Alın: Tahliye davaları şekil şartlarına çok sıkı bağlıdır; küçük bir usul hatası davanın en başından kaybedilmesine yol açar.
- Kayıt Tutun: Kira ödemelerinin banka kanalıyla ve doğru açıklamalarla yapıldığından emin olun.
Tahliye süreci sadece bir “evden çıkarma” işlemi değil, mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasındaki dengenin hukuki bir mücadelesidir. Doğru adımlar atılmadığında haklıyken haksız duruma düşmek an meselesidir.