Son dönemde kiracıların sıkça başvurduğu bu yöntemle ilgili kulaktan dolma bilgiler, hem mülk sahiplerini hem de kiracıları yanılgıya düşürebiliyor. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” ve uyarlama davalarının bilinmeyen sınırlarını mercek altına aldık.
Kiracı Uyarlama Davası Açabilir mi?
Evet, yasaya göre kira bedelinin yeni koşullara uyarlanmasını istemek sadece mülk sahibine ait bir hak değildir; şartları oluşmuşsa kiracı da uyarlama talep edebilir. Ancak bu talebin mahkemece kabul görmesi için kanunun aradığı çok sıkı ve kümülatif (hepsinin bir arada bulunması gereken) şartlar vardır.
Yasanın özeti niteliğindeki bu şartları şu şekilde sıralayabiliriz:
- Beklenmeyen Bir Durum Olmalı: Sözleşme yapılırken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum (deprem, pandemi, büyük bir savaş vb.) ortaya çıkmalıdır.
- İfa Güçlüğü Yaratmalı: Bu olağanüstü durum, kiracının kirayı ödemesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede aşırı ölçüde güçleştirmelidir.
- Kusursuzluk: Bu zorluğun doğmasına kiracı kendi kusuruyla sebep olmamalıdır.
- Ödeme Şerhi / Ödememiş Olma: Kiracı, itiraz ettiği dönemdeki kirayı ya henüz ödememiş olmalı ya da “haklarımı saklı tutuyorum” (ihtirazi kayıt) diyerek ödemiş olmalıdır. Eğer kiralar hiçbir şerh düşülmeden düzenli olarak ödenmişse, geriye dönük uyarlama istenemez.
En Önemli Yanılgı: Geçmişe Dönük Uyarlama Yapılamaz!
Kira tespit davaları ile uyarlama davaları uygulamada sıkça birbirine karıştırılıyor. Kira tespit davalarında şartlar elveriyorsa geçmişe yönelik taleplerde bulunmak mümkün olabilirken, uyarlama davalarında geçmişe etkili (teşmil edilen) bir talep incelenmez.
Uyarlama talepleri, ancak davanın açıldığı tarih itibarıyla (veya ihtirazi kayıtla ödeme yapılmışsa o ödeme tarihi itibarıyla) ileriye dönük olarak göz önüne alınır. Kiracı, geçmiş aylarda ödediği veya ödemediği eski dönemler için geriye dönük bir uyarlama kararı alamaz.
Yargıtay’ın Net Çizgisi: Enflasyon ve Döviz Artışı Tek Başına “Öngörülemez” Değildir
Pek çok kiracı, ülkedeki yüksek enflasyonu veya döviz kurundaki hareketliliği gerekçe göstererek uyarlama davası açabileceğini düşünüyor. Oysa yüksek yargının bu konudaki kararları oldukça nettir.
Yargıtay, enflasyon veya rayiç bedel artışlarının tek başına “öngörülemez bir durum” sayılamayacağını kabul etmektedir.
Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte ülkede enflasyonun varlığı, ekonomik dalgalanmalar veya döviz artışı bilinen ve tahmin edilebilen olgulardır. Sözleşme imzalanırken bu riskler hukuken “öngörülebilir” kabul edildiği için, sadece piyasa koşullarının ağırlaşması kira uyarlama davasının açılması adına yeterli bir sebep oluşturmaz. Uyarlama için piyasa hareketlerinin ötesinde, ülkeyi veya dünyayı sarsan çok daha radikal ve olağanüstü bir mücbir sebebin varlığı aranır.
Kiracıların uyarlama davası açma hakkı saklı olsa da, bu davanın geçmiş dönemleri kapsayamayacağını ve sıradan ekonomik dalgalanmaların bu davaya zemin hazırlayamayacağını bilerek hareket etmesi, süreçlerin doğru yönetilmesi açısından büyük önem taşıyor.