Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Av. Ali Güvenç Kiraz, kiracıların evde yapabileceği değişiklikleri ve bu konudaki hukuki sınırları haber sitemize değerlendirdi.
Kiracılar Evde Diledikleri Gibi Değişiklik Yapabilir mi?
Kiracılar, evin kullanım hakkına sahip olsalar da, bu hak sınırsız değil. Kiralanan taşınmaz, kira sözleşmesine ve taşınmazın ana projesine uygun kullanılmak zorunda. Örneğin;
- Odaların birleştirilmesi ya da ayrılması,
- Balkonun iç mekâna katılması,
- Dış cephe rengi değiştirme,
- Camlara resim çizme veya kapı rengi değiştirme gibi işlemler, ev sahibinin izninin yanı sıra apartmandaki kat maliklerinin de oybirliği ile onayına tabidir.
Tadilatlar İkiye Ayrılıyor: İzin Gerekli Olanlar ve Olmayanlar
Ev Sahibi Onayı GEREKMEYEN Tadilatlar:
- Duvara tablo, raf gibi eşyaların asılması,
- Işıklandırma sistemlerinin montajı,
- Klima veya portatif ısıtıcı sistemleri (yapısal değişiklik gerektirmiyorsa),
- Duvar boyama, badana,
- Çocuk güvenliği için yapılan sabitleme işlemleri.
Bu tür uygulamalarda kiracı, evden çıkarken oluşan hasarları eski haline getirmek koşuluyla onay almadan değişiklik yapabilir.
Ev Sahibi Onayı GEREKEN Tadilatlar:
- Mutfak dolapları, banyo tesisatları, ankastre sistemler gibi demirbaşların değiştirilmesi,
- Farklı renkte boya-badana yapılması (sözleşmeye aykırıysa),
- Banyo fayanslarına folyo kaplama gibi uygulamalar.
Bu gibi durumlarda ev sahibinden yazılı onay alınmalıdır.
İzinsiz Değişiklikte Ev Sahibinin Hukuki Hakkı Ne?
Kiracı izne tabi olan bir değişiklik yaparsa, ev sahibi öncelikle yazılı ihtarname ile kiracıya 30 gün süre verir. Bu süre içinde değişiklik eski haline getirilmezse, ev sahibi:
- Tahliye davası açabilir.
- Tadilat bedelini talep edebilir.
- Gerekirse doğrudan “eski hale getirme” davası başlatabilir.
Bazı durumlarda (örneğin kolon kesilmesi gibi ciddi yapısal değişikliklerde) ev sahibinin 30 gün beklemesine gerek olmadan doğrudan dava açma hakkı doğar.
Kira Sözleşmelerine Değişim Maddesi Eklenmeli mi?
Av. Kiraz’a göre; boya-badana gibi işlemler esaslı bozulma sayılmadığı için Yargıtay bu konuda kiracıya yükümlülük getirmemekte. Ancak bunun dışındaki tüm yapısal ve demirbaş değişiklikleri için kira sözleşmesine özel maddeler eklenmesi, her iki tarafı da koruyacaktır.
Yazılı İzin Olmadan Değişim Riskli
Ev sahibinin sözlü onayı bile olsa, kiracı yaptığı değişiklikleri çıkarken eski haline getirmek zorundadır. Aksi halde ev sahibi, tüm masrafları kiracıdan talep edebilir. Bu nedenle kiracı ile ev sahibi arasında yapılacak tüm izinler yazılı olarak belgelenmeli.
Dava Süreci Nasıl İşliyor?
Ev sahibi ile kiracı arasında yaşanan “evde izinsiz değişiklik” davaları, zorunlu arabuluculuğa tabi. Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa dava açılabiliyor. Süreç ortalama 2-2,5 yıl sürüyor.
Kiracı Estetik Ama Onaylı Değişim Yapmalı
Kiracıların yaşadıkları alanı kişiselleştirmek istemeleri doğal. Ancak ev sahibinin ve apartmanın ortak kullanım alanlarının da yasal hakları gözetilmeli. En sağlıklı yol; değişiklik yapılmadan önce yazılı onay alınması ve kira sözleşmesinin buna uygun şekilde düzenlenmesi.
