Yazılı Tahliye Taahhüdü: Sözün Senet Olduğu Durum
En güçlü tahliye nedenlerinden biri, kiracının kendi özgür iradesiyle imzaladığı Yazılı Tahliye Taahhütnamesidir. Eğer kiracı, konutu belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliyeyi gerçekleştirebilir. Burada kritik nokta, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı gün değil, sözleşmeden sonraki bir tarihte imzalanmış olmasıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (Gereksinim)
Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyacı varsa tahliye talep edilebilir. Ancak bu ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması şarttır. İhtiyaç nedeniyle kiracı çıkarıldıktan sonra taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz.
İki Haklı İhtar: Ödemelerin Gecikmesi
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi, en sık rastlanan tahliye gerekçesidir. Bir kira yılı içinde, farklı aylara ait kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya iki kez haklı ihtar çekilmişse, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Yeni Malikin İhtiyacı
Evi yeni satın alan kişi, eğer kendisi veya yakınları için konuta ihtiyaç duyuyorsa, mülkü edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname çekmelidir. Bu durumda kiracıya 6 aylık bir süre tanınır. 6 ayın sonunda ev boşaltılmazsa tahliye davası yolu açılır.
Esaslı Onarım, İnşa ve İmar
Evin kullanılamayacak derecede büyük bir tadilattan geçmesi, yıkılıp yeniden yapılması veya imar planı değişikliği nedeniyle esaslı bir onarıma girmesi durumunda tahliye istenebilir. Ancak onarım bittikten sonra, eski kiracının yeni haliyle evi kiralama konusunda öncelik hakkı bulunur.
Kiracının Aynı İlçe/Belediye Sınırlarında Evi Olması
Eğer kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu olduğu sonradan anlaşılırsa, ev sahibi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
10 Yıllık Uzama Süresi
Kira sözleşmelerinde sürenin dolması, tek başına tahliye nedeni değildir. Ancak kira sözleşmesi başladıktan sonraki “10 yıllık uzama süresi” dolduğunda, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
Komşulara Saygısızlık ve Özen Borcuna Aykırılık
Kiracı, komşulara gerekli saygıyı göstermek ve taşınmazı özenle kullanmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün ağır şekilde ihlali (gürültü, huzursuzluk, mülke kasten zarar verme vb.), ev sahibine sözleşmeyi fesih ve tahliye hakkı tanır.
Tahliye süreçleri hem süreler hem de şekil şartları bakımından oldukça hassas bir hukuki zeminde ilerler. Hak kaybına uğramamak için hem ev sahiplerinin hem de kiracıların Türk Borçlar Kanunu’ndaki bu maddelere hakim olması büyük önem taşıyor.
